Podział w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami a warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Podział w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami a warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

24.06.2014    1766 odsłon

Stosownie do treści art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
  1. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
  2. jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Co oznacza sformułowanie niesprzeczności podziału nieruchomości z przepisami odrębnymi? Co należy rozumieć pod pojęciem przepisy odrębne?

Jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych, pojęcie niesprzeczności podziału z obowiązującym prawem – o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie zostało w ustawie zdefiniowane. Przy braku planu miejscowego i decyzji określających możliwości zagospodarowania nieruchomości oceny dopuszczalności dokonywania podziału nieruchomości należałoby zatem dokonać w świetle tych przepisów, które będą adekwatne do sposobu zagospodarowania, na jaki wskaże właściciel wnioskujący o zatwierdzenie podziału nieruchomości. To wnioskodawca określa bowiem konfigurację wnioskowanych do wydzielenia działek gruntu w sposób zależny od swojego wyobrażenia celu, na jaki chce wydzielić w ramach swojej nieruchomości odrębne działki gruntu.

Pojęcie „przepisy odrębne” użyte w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie oznacza konkretnego, normatywnie określonego katalogu, co potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. Niestety wyroki sądów nie są jednolite.

Przykładowo w wyroku z dnia 24 lutego 2010 r. (sygn. akt II SA/Kr 1802/2009) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wskazał, iż przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm.), dotyczące odległości budynków od granic działek, nie mogą stanowić podstawy negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości zabudowanej i w tym zakresie nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.).

W uzasadnieniu wyroku podniesiono, iż w literaturze prawniczej wskazuje się, że przez przepisy odrębne należy rozumieć „przepisy związane np. z ochroną przyrody, terenami zamkniętymi, ochroną zabytków, przepisy określające strefy ochronne lub cele publiczne” (M. Durzyńska „Rozgraniczenie i podział nieruchomości” - wyd. LexisNexis 2009, str. 296).

Rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002 r. zostało wydane na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i stosownie do § 2 ust. 1 jego przepisy „stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych”. Podział nieruchomości nie mieści się zatem w zakresie regulacji rozporządzenia technicznego, ponieważ nie stanowi „projektowania, budowy, przebudowy ani też zmiany sposobu użytkowania budynku”. W ocenie Sądu – gdyby występowała konieczność uwzględnienia powyższego rozporządzenia przy podziale nieruchomości – przepisy aktu podustawowego uniemożliwiałyby zastosowanie instytucji wyraźnie dopuszczonej przepisami ustawy.

Nie ulega więc wątpliwości, że może tu chodzić wyłącznie o takie przepisy, które mogą w ogóle mieć zastosowanie w sprawach podziału nieruchomości, albo precyzyjniej – tylko o takie przepisy, których możliwość zastosowania istnieje wobec nieruchomości, która ma być podzielona. „Przepisami odrębnymi” w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mogą więc być unormowania, których zakres stosowania jest wąski i ograniczony do sytuacji niemających nic wspólnego z podziałem nieruchomości. Przepisy rozporządzenia z 2002 r. stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym także odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków. Nie trzeba zawiłej interpretacji zacytowanego unormowania, żeby uznać, że przepisy rozporządzenia w żadnym razie nie odnoszą się do budynków istniejących. Taki jest zresztą sens tego aktu prawnego – dbanie o to, aby nowe budynki powstawały w zgodzie z warunkami technicznymi. W żadnym więc razie rozporządzenie nie odnosi się do zastanych sytuacji, istniejących w momencie podziału nieruchomości. Podział nieruchomości żadnych budynków nie „sytuuje” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 630/10).

W nieco innym duchu pozostaje uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2006 r. (sygn. akt II OSK 1333/05), w którym stwierdzono, że „kwestia pozostawienia otworu okiennego w ścianie leżącej w granicy działki powinna zostać wzięta pod uwagę przy wydawaniu decyzji o zatwierdzeniu podziału działki. To bowiem wyłącznie na mocy tej decyzji, przy braku jakiejkolwiek modyfikacji istniejącego budynku, sporny otwór okienny znalazł się na granicy działki”. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego to więc na etapie podziału nieruchomości należy uwzględniać kwestie dotyczące technicznych skutków wydzielenia działek gruntu w taki sposób, aby skutki te nie pozostawały w sprzeczności z przepisami określającymi warunki techniczne.

Jednakowoż Naczelny Sąd Administracyjny w innym orzeczeniu (wyrok z dnia 30 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 112/10) stwierdził, że nie można podzielić poglądu, że budynku wybudowanego zgodnie z prawem nie można przebudować bez zmiany jego gabarytów i zmienić sposobu użytkowania, w sytuacji gdy aktualnie nie spełnia on norm dotyczących sytuowania budynków określonych w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Przebudowa obiektu i zmiana sposobu użytkowania jest możliwa w stosunku do budynków już istniejących, pobudowanych zgodnie z prawem, ale aktualnie już nie spełniających wymogów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych, nawet jeżeli nie jest możliwe jego dostosowanie do aktualnych wymogów, chociażby dlatego, że § 2 ust. 2 rozporządzenia na to zezwala.

Konkludując należy stwierdzić, że przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wobec powyższego na etapie podziału nieruchomości nie należy uwzględniać kwestii dotyczących technicznych skutków wydzielenia działek gruntu. Budynek na podzielonej działce może również zostać w późniejszym czasie przebudowany.

Łukasz Papier


0Komentarze


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.