Nieodpłatne przekształcenie użytkowania wieczystego

Nieodpłatne przekształcenie użytkowania wieczystego

02.09.2014    1008 odsłon

Dawni właściciele nieruchomości warszawskich, którym udało się odzyskać nieruchomość w naturze, czyli na rzecz których ustanowiono użytkowanie wieczyste, opłacają zgodnie z treścią art. 7 ust. 2 dekretu Bieruta czynsz symboliczny. Obecnie jego wysokość wynosi 1 zł za m2 (vide uchwała Nr XVIII/579/2007 Rady m.st. Warszawy z dnia 8 listopada 2007 r. w sprawie zasad gospodarowania zasobem nieruchomości m.st. Warszawy w zakresie ustalenia wysokości czynszu symbolicznego za grunty oddawane w użytkowanie wieczyste w trybie art. 7 dekretu warszawskiego).

Obowiązująca ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przyznaje osobom, które uzyskały w trybie art. 7 ust. 2 dekretu Bieruta użytkowanie wieczyste gruntu, uprawnienie do złożenia stosownego wniosku w celu przekształcenia przyznanego im prawa użytkowania w pełne prawo własności. W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia muszą wystąpić co do zasady wszyscy współużytkownicy wieczyści. Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić również współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli zaś co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie.

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości  wydaje Prezydent m.st. Warszawy. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja przekształcająca stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Definicja „następcy prawnego”

Co do zasady przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest odpłatne. Wyjątek został przewidziany w szczególności wobec dawnych właścicieli dekretowych, którym przyznano użytkowanie wieczyste oraz ich następców prawnych. I w tym miejscu pojawia się pytanie, jak rozumieć to pojęcie prawne?

W omawianej kwestii wykształciły się dwa stanowiska. Z jednej strony stwierdza się, że przez „następcę prawnego” w rozumieniu powyższego przepisu należy rozumieć tylko osoby, które nabyły użytkowanie wieczyste w drodze dziedziczenia (sukcesja ogólna), drudzy zaś podnoszą, że pojęcie to – z uwagi na brak odmiennej definicji w ustawie – należy rozumieć tak jak w całym porządku prawnym, czyli że następcą jest także osoba, która nabyła prawo użytkowania w drodze umowy (sukcecja szczególna, przede wszystkim chodzi o umowy sprzedaży i darowizny).

W praktyce administracyjnej przyjęto za obowiązującą zawężoną definicję pojęcia „następca prawny”. Pogląd taki uznają również co do zasady sądy administracyjne. W tym miejscu warto również zauważyć, że większość stanów faktycznych spraw rozpoznawanych przez sądy dotyczyła przekształcenia użytkowania wieczystego, o które wnosiły osoby nabywające je w drodze umowy sprzedaży. Jako przykład wskazać można wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2011 r. (sygn. akt I SA/Wa 466/2011).

Warszawski WSA stwierdził, iż sprzeczne z celem ustawy byłoby założenie, że przysługujące określonej osobie uprawnienie do nieodpłatnego przekształcenia może przejść na osobę, która nabyła prawo użytkowania wieczystego ustanowione pierwotnie na rzecz określonych osób w zamian za wywłaszczone im nieruchomości w trybie sukcesji syngularnej, a więc w drodze umowy cywilnoprawnej. Skoro bowiem nie każdy użytkownik wieczysty może skorzystać z preferencyjnego trybu przekształcenia prawa, lecz tylko ten, który uzyskał użytkowanie wieczyste w zamian za uprzednie odjęcie własności nieruchomości, to ograniczenie to odnieść należy również do następców prawnych takich osób. Oznacza to, że nie każde następstwo prawne będzie uprawniało do nieodpłatnego nabycia własności użytkowanego gruntu. Takim uprawnionym następcą prawnym, w rozumieniu art. 5 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., będzie niewątpliwie spadkobierca osoby, która uzyskała użytkowanie wieczyste w warunkach określonych w art. 1 ust. 1a, jako nabywca ogółu praw i obowiązków majątkowych spadkodawcy (art. 922 k.c.). Nie będzie nim natomiast osoba, która prawo użytkowania wieczystego nabyła w trybie umowy cywilnoprawnej. Sąd w pełni podziela stanowisko organów, że umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przenosi wyłącznie na nabywcę prawo do nieruchomości, natomiast nie przenosi na niego tytułu „osoby wywłaszczonej”. A skoro tak, to nie istnieją, żadne racjonalne przyczyny, aby traktować takiego nabywcę w sposób uprzywilejowany w stosunku do innych użytkowników wieczystych. Pogląd ten to jest powszechnie akceptowany w orzecznictwie sądów administracyjnych (vide wyroki NSA: z 27 listopada 2008 r. I OSK 1687/2007 OSP 2009/9 poz. 99; z 27 listopada 2008 r. I OSK 1752/2007, wyrok WSA w Warszawie z 18 lipca 2007 r. I SA/Wa 651/2007). Odmienna interpretacja użytego w art. 5 pkt 1 powołanej wyżej ustawy pojęcia „następcy prawni”, a więc taka, która by za takich następców uznawała także nabywców prawa użytkowania wieczystego pod tytułem szczególnym (tj. takich, którzy nabyli to prawo w drodze umowy sprzedaży) skutkowałaby odmiennym traktowaniem znajdujących się w identycznej sytuacji prawnej nabywców prawa użytkowania wieczystego w zakresie przysługującego im (bądź nie) przywileju nieodpłatnego przekształcenia tego prawa we własność, w zależności od tego od kogo użytkowanie wieczyste oni nabyli. Rezultatem takiej wykładni byłoby zatem nierówne traktowania względem prawa osób znajdujących się w identycznej sytuacji prawnej, a więc byłby to stan, który nie może być akceptowany w demokratycznym państwie prawnym.

Powyżej wskazałem, że sądy administracyjne "co do zasady" przyjmują zawężoną definicję pojęcia "następca prawny". Światełko w tunelu pojawiło się w związku z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2125/13 (póki co - nieprawomocne).

Z uzasadnienia:

W ocenie Sądu decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, art. 5 pkt 1 ustawy przekształceniowej wobec jego błędnej wykładni w części, w której organ stanął na stanowisku, że przez pojęcie "następca prawny" należy rozumieć tylko osoby będące sukcesorami pod tytułem ogólny (spadkobiercami). Przymiotu takiego nie posiada zaś osoba będąca następcą prawny pod tytułem syngularnym. Z takim stanowiskiem, zwłaszcza w okolicznościach niniejszej sprawy, nie można się zgodzić.

I tak należy zwrócić uwagę, że zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 i 1b ustawy przkształceniowej, do których odsyła art. 5 pkt 1 osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności (ust. 1). Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

1) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ust. 1a) Jednocześnie ust. 3 omaw. ustawy stanowi, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a (...). W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd, że przez pojęcie "następca prawny" w rozumieniu art. 1 ust. 3 w zw. z art. 1 ust. 1 i 1a ustawy należy rozumieć zarówno następców prawnych pod tytułem ogólnym jak i pod tytułem szczególnym (tak m.in. WSA w Krakowie z w wyroku z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie II SA/Kr 1522/11, LEX 1134814, WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie II SA/Wr 408/10, LEX nr 755592).

Należy w tym miejscu przypomnieć treść art. 5 pkt 1 omawianej ustawy. Ustawodawca wskazał w nim, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz: osób fizycznych, o których mowa w art. 1 ust. 1a, lub ich następców prawnych. A zatem porównując treść cyt. wyżej art. 1 ust. 3 oraz art. 5 pkt 1 wskazać należy, że w obu przypadkach ustawodawca dla określenia kręgu podmiotów, którym przysługuje prawo żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności użył tego samego pojęcia: "następcy prawni". A zatem, w ocenie Sądu, skoro racjonalny ustawodawca w tej samej ustawie używa tego samego pojęcia dla określenia kręgu uprawnionych podmiotów i jednocześnie nie wprowadza "definicji" tego pojęcia to brak jest podstaw do przyjęcia, że ustawodawca w art. 5 ust. 3 ograniczył krąg tych podmiotów jedynie do następców prawnych pod tytułem ogólnym. Brak jest – dla takiej wykładni jakiegokolwiek racjonalnego uzasadnienia, gdy weźmie się dodatkowo pod uwagę, że ustawodawca (racjonalny) miał możliwość innego ukształtowania tej kwestii tak jak czynił to w innych ustawach. Np. w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) w art. 34 ust. 1 pkt 2 wskazuje się, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, (...) przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków: (...) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; lub w art. 64 ust. 1 pkt 4 tej ostatniej ustawy.

Konkludując gdyby ustawodawca chciał ograniczyć krąg podmiotów, którym przysługuje prawo do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jedynie do następców prawnych pod tytułem ogólnym – to jest osób będących spadkobiercami podmiotów uprawnionych do nabycia takiego prawa to z pewnością zawarłby stosowny zapis w tym zakresie. Prawo polskie dla skonkretyzowania takich podmiotów zna nie tylko określenie "następca prawny" ale i np. "spadkobierca", które to pojęcie jest niewątpliwie węższe od "następcy prawnego". W tym stanie rzeczy w ocenie Sądu nieuprawnione jest stanowisko organu jakoby wnioskodawcy, jako osobom, które niewątpliwie są następcami prawnymi pod tytułem szczególnym, syngularnym, wynikającym z umowy sprzedaży, nie należeli do kręgu osób, którym prawo takie – co do zasady, na podstawie art. 5 pkt 1 ustawy przekształceniowej nie przysługuje.

W tym zakresie Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie nie podzielił również stanowiska prezentowanego w orzecznictwie sądów administracyjnych w szczególności w wyrokach wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Po pierwsze należy wskazać, że przedstawiony w tych rozstrzygnięciach pogląd prawny nie jest wiążący dla Sądu w niniejszej sprawie, po drugie uszło uwadze organu m.in. to, że wyrok w sprawie o sygnaturze I SA/Wa 2442/10 z dnia 19 sierpnia 2011 r. nie jest prawomocny, wyrokiem z dnia 15 maja 2013 r. w sprawie I OSK 2240/11 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił to rozstrzygnięcie, a sprawę przekazał sądowi wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania, cześć pozostałych rozstrzygnięć zapadła w nieco innych stanach faktycznych.

Większość przedstawicieli doktryny uważa zaś, że pojęcie „następca prawny” użyte w art. 5 ustawy z 2005 r. odnosi się zarówno do następcy prawnego pod tytułem ogólnym, jak i następcy prawnego pod tytułem szczególnym, wywodząc to nie tylko z wykładni historycznej, ale także logicznej, systemowej i celowościowej.

A jakie jest moje zdanie? :)

O ile można mieć pewne wątpliwości co do bezpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego wobec osób, które nabyły użytkowanie wieczyste w drodze sprzedaży, to w mojej ocenie brak jest podstaw do odmowy nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w stosunku do osób, które nabyły takie prawo w szczególności w drodze umowy darowizny, zwłaszcza gdy obdarowanym jest najbliższy członek rodziny darczyńcy. W całej rozciągłości nie podzielam więc uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2013 r., sygn. akt I OSK 1288/12.

Patrząc jednak z drugiej strony, takie rozróżnianie umów cywilnoprawnych nie ma żadnego oparcia w przepisach prawa, wobec czego generalnie co do zasady przyjąłbym definicję następcy prawnego jako następcy zarówno pod tytułem ogólnym jak i tytułem szczególnym. Miejmy więc nadzieję, że wyrok warszawskiego WSA z dnia 10 kwietnia 2014 r. zostanie utrzymany w mocy przez NSA. De lege ferenda kwestia ta powinna być jednak stanowczo uregulowana w ustawie, tak by nie budziła żadnych wątpliwości.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.