Rozszerzone prawo pierwokupu nieruchomości

Rozszerzone prawo pierwokupu nieruchomości

26.06.2014    785 odsłon

Dziś kilka słów na temat uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 r. o sygn. akt III CZP 10/96. I już na wstępie zwracam uwagę, że analizując interesujące nas orzecznictwo, nie wystarczy przeczytanie samej tezy orzeczenia, może być ona bowiem bardzo myląca. Apel: czytajmy uzasadnienia orzeczeń wydawanych przez sądy, a nie same tezy :)

Teza omawianej uchwały brzmi: „nie jest dopuszczalne umowne rozszerzenie prawa pierwokupu nieruchomości na wypadek, gdyby nabywca darował ją osobie trzeciej”. Po jej przeczytaniu możnaby dojść do wniosku, że nie jest możliwe zawarcie umowy, na podstawie której zastrzeże się możliwość pierwonabycia nieruchomości, w przypadku gdy ktoś będzie chciał ją zbyć na przykład w drodze umowy darowizny. Na marginesie, stan faktyczny dotyczył właśnie takiej sytuacji, w której strony zastrzegły prawo pierwokupu lokalu użytkowego rozszerzone także na wypadek, gdyby nabywca darował lokal osobie trzeciej. Co miał na myśli Sąd Najwyższy i jakie konsekwencje płyną z podjętej uchwały? Spróbuję się dziś nad tym zastanowić, rozważania zacznę jednak od kwestii bardziej ogólnych.

Prawo pierwokupu - tak umowne, jak i ustawowe - polega na tym, że określonej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązaniem a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu zostało ściśle połączone z umową sprzedaży, co - oprócz uzasadnienia normatywnego - znajduje także odniesienie semantyczno-etymologiczne; wszak mieć prawo pierwokupu (dawniej: pierwokupna), to dysponować możnością kupna jako pierwszy z wyprzedzeniem innych kupujących, a nie jakichkolwiek innych nabywców (fragment omawianej uchwały).

W dalszej kolejności Sąd Najwyższy zauważył, że zarówno w piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie dominuje tendencja do ścisłego objaśnienia pierwokupu - w każdej jego postaci - jako uprawnienia o charakterze wyjątkowym. Sąd Najwyższy podzielił  ten sposób podejścia do wykładni przepisów regulujących prawo pierwokupu, które - wiążąc je wyłącznie ze sprzedażą - nie dopuszcza żadnych ustępstw interpretacyjnych.

Najważniejszy w mojej ocenie jest następujący fragment uchwały:
Powstaje jeszcze pytanie, czy odmienną ocenę rozważanych kwestii można uzasadniać statuowana przepisem art. 353(1) KC zasada swobody umów, dozwalająca na ułożenie przez strony stosunku prawnego według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego. Zanim jednak zostanie udzielona odpowiedź na to pytanie, należy zaznaczyć, że - ujmując problem generalnie - zasada wolności umów nie sprzeciwia się umownemu zastrzeganiu przez strony uprawnienia do pierwszeństwa zakupienia lub innego sposobu nabycia rzeczy (praw) na wypadek innej czynności niż sprzedaż. Uprawnienie takie nie będzie jednak ani prawem pierwokupu, ani jego poszerzoną odmianą, lecz stosunkiem umownym samoistnym (swoistym prawem „pierwonabycia”), do którego - ewentualnie - tylko w drodze analogii można by stosować niektóre przepisy o prawie pierwokupu. Tymczasem zagadnienie przedstawione przez Sąd Wojewódzki w Koszalinie dotyczy jednoznacznie prawa pierwokupu w jego ustawowym kształcie i pod jego kodeksową nazwą, a więc art. 596-602 KC, oraz możliwości „rozszerzenia” tego prawa. Powoduje to, że rozważana kwestia mieści się ściśle określonych ramach i sprawia, że odpowiedź na postawione pytanie prawne musi być negatywna z dwu powodów: - po pierwsze, swoboda kontraktowania nie może wkraczać na obszary normatywne przepisami imperatywnymi, a taki charakter art. 596 KC został wyżej wykazany, i - po wtóre, próba rozszerzenia prawa pierwokupu także na wypadek darowizny deformuje do tego stopnia, że wykraczając poza ramy wyraźnie zakreślone ustawą - odbiera mu jego typowe cechy, wśród których uzależnienie pierwszeństwa kupna rzeczy tylko od jej sprzedaży, a wiec umowy odpłatnej, stanowi cechę podstawową; mówiąc inaczej, rozszerzenie prawa pierwokupu na inną umowę przenoszącą własność, w szczególności umowę daremną, godziłoby w naturę tego zastrzeżenia umownego.

Analizując powyższe – moim zdaniem – Sąd Najwyższy nie zakazał zawierania swoistej umowy pierwonabycia, na mocy której określonej osobie przysługiwałoby prawo pierwszeństwa nabycia w przypadku na przykład zbycia nieruchomości w drodze darowizny, lecz jedynie stwierdził, że nie jest możliwe modyfikowanie prawa pierwokupu, które jest zastrzeżone jedynie dla umowy sprzedaży. Co ciekawe, przykładowo w prawie szwajcarskim w ustawie z 1991 r. Rolnicze prawo gruntowe funkcjonuje rozszerzone prawo pierwokupu i nie ma ono innej nazwy – funkcjonuje po prostu jako „Vorkaufsrecht”, czyli prawo pierwokupu.

W tym miejscu muszę zaś zauważyć, iż w polskim porządku prawnym istnieje taki instrument prawny jak prawo nabycia, uregulowany w ustawie z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (na marginesie, napisałem o nim pracę magisterską :) Sąd Najwyższy w swoich rozważaniach nie mógł się do niego odnieść, albowiem w chwili rozstrzygania problemu przez Sąd instytucja prawa nabycia jeszcze nie funkcjonowała. Najważniejsze jednak jest, iż Sąd Najwyższy sam zauważył, że ponieważ zagadnienie przedstawione przez Sąd dotyczyło jednoznacznie prawa pierwokupu w jego ustawowym kształcie i pod jego kodeksową nazwą oraz możliwości „rozszerzenia” tego prawa, odpowiedź na postawione pytanie prawne musi być negatywna. Jeśli więc pytanie prawne dotyczyłoby umowy pierwonabycia w ogólności, zdanie Sądu byłoby raczej odmienne.

Jeszcze może kilka słów odnośnie ustawowego prawa nabycia. Stosownie do treści art. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Odmiennie niż przy prawie pierwokupu umowa jest zawierana bezwarunkowo, to jest bez zastrzegania warunku niezłożenia oświadczenia przez ANR o nabyciu nieruchomości. Co do idei stworzenia takiego instrumentu prawnego oraz jego funkcjonowania napiszę w oddzielnym wpisie.

Podsumowując, w mojej ocenie umocnienie prawa pierwokupu, przysługującego na przykład w pewnych warunkach z mocy prawa dzierżawcy, właśnie instytucją prawa nabycia (pierwonabycia), jest jak najbardziej możliwe. Na zasadzie swobody umów można więc ustanowić umowne prawo nabycia, polegające na pierwszeństwie nabycia nieruchomości w przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości innej niż umowa sprzedaży (naturalnie to prawo może być ograniczone do konkretnych umów). Z uwagi jednak na wątpliwości należałoby przy tworzeniu takiego prawa szczegółowo je uregulować w zawieranej umowie, posiłkując się unormowaniami prawa pierwokupu.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.