Rękojmia wiary publicznej a nabycie nieruchomości przez Państwo z mocy prawa

Rękojmia wiary publicznej a nabycie nieruchomości przez Państwo z mocy prawa

03.07.2014    493 odsłon

Na wstępie może przypomnę, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (uregulowana w art. 5 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest więc sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje. Osoba, działająca w dobrej wierze na podstawie stanu nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej jest chroniona, nawet gdyby rzeczywisty stan prawny był inny.

Mimo upływu prawie 70. lat od wejścia w życie dekretu o reformie rolnej, w księgach wieczystych prowadzonych dla przejętych nieruchomości wciąż mogą widnieć dawni właściciele. Nieruchomość taka – po wpisaniu w księdze wieczystej spadkobierców – może być przedmiotem obrotu. Powstaje więc pytanie, czy nowy właściciel działający w dobrej wierze, wobec treści księgi wieczystej, może się czuć bezpieczny?

W okresie poprzedzającym zmiany polityczne i ustrojowe, które dokonały się w Polsce w 1989 r., niemal powszechnie (o wyjątku dalej :) wyrażany był pogląd, że w tzw. sprawach ustrojowych rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona. Pogląd ten był prezentowany, mimo że nie istniał żaden przepis wyłączający wiarę publiczną ksiąg wieczystych w takich sprawach. Przyjmowano, że charakter ówczesnego prawa oraz cele ustroju, a także szczególny tryb nabycia przez państwo własności, nie mieszczący się w zakresie obrotu cywilnoprawnego, uzasadniają takie stanowisko. Ustalił się wówczas pogląd, że skoro rękojmia jest instytucją prawa cywilnego pomyślaną dla ochrony obrotu cywilnoprawnego, to niezgodność musi oznaczać niezgodność z prawem cywilnym, a nie z prawem publicznym, a więc ustawami i dekretami regulującymi ustrój polityczny i społeczno-gospodarczy.

Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie przede wszystkim w treści postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 września 1965 r., sygn. akt II CR 372/65, w następującej tezie: „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego do tej nieruchomości od osoby, która była właścicielem tej nieruchomości i nadal jako właściciel jest do księgi wieczystej wpisana, ale która utraciła ex lege własność z mocy przepisów ustawy nacjonalizacyjnej. W wypadku takim obowiązuje zasada, w myśl której osoba, nie będąca właścicielem i nieuprawniona do rozporządzania rzeczą, nie może w drodze czynności prawnej przenieść skutecznie własności (ani ustanowić innego prawa), choćby druga strona tej czynności była w dobrej wierze.”

W uzasadnieniu tego postanowienia Sąd Najwyższy wskazał, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie może szkodzić Państwu jako właścicielowi nieruchomości, jeżeli uzyskało ono tytuł własności ex lege na podstawie ustawy realizującej w drodze nacjonalizacji przebudowę ustroju społeczno-gospodarczego. Jest to bowiem nabycie specjalne, nie wchodzące w zakres obrotu cywilnoprawnego.

Sąd Najwyższy podkreślał też, że przeciwna wykładnia umożliwiałaby przeciwdziałanie ustawom nacjonalizacyjnym, znajomość bowiem takiej wykładni mogłaby niewątpliwie skłaniać osoby, pozbawione przez te ustawy własności, do przenoszenia własności w drodze umów na rzecz osób będących w dobrej wierze. Przy założeniu, że takie przeniesienie własności byłoby skuteczne, zbywcy nie narażaliby się na odpowiedzialność cywilną wobec nabywców. Zapobieżenie temu byłoby praktycznie niemożliwe już choćby z tego względu, że nawet przy najbardziej sprawnym działaniu aparatu administracji państwowej szybkie złożenie wielkiej liczby wniosków do sądów o wpis było zadaniem niewykonalnym. Okoliczność zaś, czy Państwo wystąpiło z odpowiednim wnioskiem wkrótce po uzyskaniu własności nieruchomości, czy też dopiero po dłuższym okresie (nawet - jak w sprawie niniejszej - po kilkunastu latach), nie ma z omawianego punktu widzenia, wbrew odmiennej sugestii wynikającej z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, istotnego znaczenia, żaden bowiem przepis nie daje podstawy do wysnucia wniosku, że po upływie określonego czasu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma szerszy zasięg.

Mimo powyższego stanowiska, nieco wcześniej Sąd Najwyższy wydał orzeczenie (z dnia 21 lutego 1962 r., sygn. akt 2 CR 287/61), w którym stwierdził, iż wobec braku przepisu, który by wyłączał stosowanie do takiej nieruchomości art. 20 Prawa rzeczowego (obecny art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), nabywca w dobrej wierze nabywa własność od osoby wpisanej w księdze wieczystej, choć zbywca nie był już właścicielem. Pogląd ten Sąd Najwyższy wyraził jednak na kanwie sprawy dotyczącej majątków opuszczonych i poniemieckich. Sąd wyjaśniał, iż skoro przepisy tego dekretu dotyczące majątków opuszczonych nie mają charakteru przepisów nacjonalizacyjnych, brak jest podstawy do wykładni, która by w myśl ogólnych założeń społeczno-gospodarczych dekretu usprawiedliwiała wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W nowych warunkach ustrojowych i społeczno-gospodarczych, po zniesieniu - ustawą z dnia 29 grudnia 1989 r. o zmianie Konstytucji PRL, która weszła w życie w dniu 31 grudnia 1989 r. - uprzywilejowania własności państwowej, przyjąć należy, że od tej ostatniej daty w tzw. sprawach ustrojowych rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest wyłączona. Nie można w demokratycznym państwie prawnym, jakim jest Polska, interpretować przepisów prawa według pozaprawnej przesłanki w postaci „celów ustrojowych”, zwłaszcza pochodzących z poprzedniej formacji ustrojowej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni więc także nabywcę nieruchomości, które przeszły na własność Państwa z mocy prawa wskutek reformy rolnej, nacjonalizacji przemysłu lub jako opuszczone (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CK 401/03).

Podsumowując, osoba trzecia może skutecznie nabyć własność nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel tej nieruchomości, jeżeli w rzeczywistości osoba ta straciła własność na wskutek przepisów nacjonalizacyjnych.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.