Wpływ ustania stosunku najmu i dzierżawy na umowy podnajmu i poddzierżawy

Wpływ ustania stosunku najmu i dzierżawy na umowy podnajmu i poddzierżawy

23.09.2014    1544 odsłon

W Kodeksie cywilnym przy umowie najmu istnieje unormowanie, zgodnie z którym najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 k.c.). Przy umowie dzierżawy brak podobnej regulacji prawnej, stosownie jednak do treści art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Ustanie stosunku najmu a umowa podnajmu

Zakończenie umownego stosunku podnajmu wraz z chwilą zakończenia umowy głównej – umowy najmu – wynika wprost z Kodeksu cywilnego, albowiem stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Umowa podnajmu nie może więc trwać dłużej niż sam najem. Jeśli więc została zawarta na dłuższy okres niż umowa najmu, ulega rozwiązaniu z mocy samego prawa z chwilą zakończenia najmu. W takiej sytuacji najemca może odpowiadać wobec osoby trzeciej za niewykonanie zobowiązania, a wynajmujący może żądać zwrotu rzeczy także wprost od osoby trzeciej.

Ustanie stosunku dzierżawy a umowa poddzierżawy

Kwestia wpływu rozwiązania umowy dzierżawy na umowę poddzierżawy jest nieco bardziej skomplikowana.

Wprawdzie Sąd Najwyższy oraz sądy powszechne zgodnie wyrażają stanowisko, że – odmiennie niż przy najmie – art. 668 k.c. nie ma zastosowania do poddzierżawy. Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje więc rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy (tak między innymi Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 7 listopada 1997 r., sygn. akt III CKN 249/97 oraz z dnia 20 lipca 2006 r., sygn. akt V CSK 200/2006). Stanowisko to nie jest jednak akceptowane.

Sąd Najwyższy podkreśla w swych orzeczeniach, że umowa najmu różni się w sposób istotny od umowy dzierżawy tym mianowicie, że funkcją gospodarczą najmu jest uzyskanie możności używania danej rzeczy, funkcją dzierżawy zaś jest uzyskanie możności pobierania z cudzej rzeczy pożytków, czyli jej eksploatacja produkcyjna. Dzierżawca musi inwestować w rzecz, tego bowiem z reguły wymaga osiąganie pożytków. Przepisy o dzierżawie chronią zatem w szczególny sposób jego interesy, a zwłaszcza chronią stabilność stosunku dzierżawy, a nawet jego długotrwałość.

Uwzględniając te właśnie różnice funkcji oraz natury najmu i dzierżawy, ustawodawca nie poprzestał na prostym odesłaniu do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie (jak zrobił to w art. 604 k.c. w odniesieniu do zamiany i sprzedaży), lecz zastrzegł w art. 694 k.c. „zachowanie przepisów poniższych”. Do przepisów tych należy art. 698 k.c. Reguluje on sytuację analogiczną do tej, jaka została uregulowana przez art. 668 § 1 k.c. przy podnajmie, czyni to jednak w sposób odmienny - co także potwierdza omawianą różnicę funkcji tych dwu umów. W szczególności poddzierżawienie wziętego w dzierżawę przedmiotu wymaga uzyskania zgody wydzierżawiającego, podczas gdy podnajęcie przedmiotu najmu jest pozostawione swobodnej decyzji najemcy, chyba że umowa najmu zawiera wyraźne zastrzeżenie przeciwne („zabrania”). Strony najmu zatem, zamieszczając w umowie stosowne zastrzeżenie, mogą też uzgodnić określone konsekwencje jego naruszenia, a jeśli tego nie uczynią, wówczas wchodzą w grę ogólne przepisy o odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań umownych. Podnajemcę wszakże, który nie musi przecież znać zastrzeżeń z umowy najmu, dotykają jej skutki w razie, gdy uzgodniono w niej sankcję jednostronnego zerwania umowy za naruszenie zakazu podnajmywania, w takiej bowiem sytuacji stosunek podnajmu ulega rozwiązaniu z chwilą ustania najmu. Po to, aby obciążyć najemcę tak dotkliwymi konsekwencjami naruszenia umowy, zawartej między innymi osobami, konieczny był wyraźny przepis prawa (art. 668 § 2 k.c). Jego istnienie powoduje, że każdy podnajemca musi się liczyć z takim właśnie osłabieniem jego położenia prawnego, czyli z tym, że w sytuacji podnajemcy może korzystać z ochrony prawnej węższej niż ta, jaka ustawowo przysługuje najemcy.

Jak wyjaśnia dalej Sąd Najwyższy, analogiczna sytuacja faktyczna przy dzierżawie pod względem prawnym kształtuje się inaczej. W wypadku mianowicie, gdy ciążący na dzierżawcy ustawowy obowiązek wyjednania zgody wydzierżawiającego na poddzierżawę nie zostanie wykonany, prawo przewiduje sankcję szczególną, polegającą na przyznaniu wydzierżawiającemu uprawnienia do wypowiedzenia umowy z dzierżawcą - i to ze skutkiem natychmiastowym, przy czym umowa poddzierżawy, choć zawarta bez wymaganej zgody wydzierżawiającego, pozostaje ważna (tak orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1959 r., sygn. akt 1 CR 211/59). Realizuje się w ten sposób ochrona interesu poddzierżawcy, który nie powinien ponosić sankcji za działania, a ściślej - zaniechania dzierżawcy. W relacjach podmiotowych - usunięcie „środkowego ogniwa”, jakim jest dzierżawca, powoduje, że trwająca nadal umowa wiąże wydzierżawiającego z pierwotnym poddzierżawcą i podlega ogólnemu reżimowi prawnemu umowy dzierżawy. Ewentualne szkody, jakich w związku z taką zmianą kontrahenta doznałby wydzierżawiający, mogłyby stanowić uzasadnienie jego roszczeń przeciwko pierwotnemu dzierżawcy w ramach odpowiedzialności kontraktowej.

Jak wynika z powyższego, sytuacje faktyczne podnajmu z jednej, a poddzierżawy z drugiej strony - mimo ich podobieństwa - znalazły unormowania różne, co uzasadnione jest odmiennością funkcji i samej istoty, z tego punktu widzenia, najmu i dzierżawy. Nie ma zatem podstaw do stosowania do poddzierżawy art. 668 k.c. o najmie, skoro znalazła ona w art. 698 k.c. unormowanie osobne i kompletne.

Z powyższym poglądem Sądu Najwyższego nie zgadzają się niektórzy przedstawiciele doktryny prawa, przede wszystkim Bartłomiej Swaczyna w glosie krytycznej do wyroku z dnia 20 lipca 2006 r., sygn. akt V CSK 200/2006 (OSP 2008/7-8 str. 494).

Z orzeczeń Sądu Najwyższego płynie wniosek, że w razie wygaśnięcia dzierżawy poddzierżawa trwa nadal, ale w miejsce dzierżawcy wstępuje wydzierżawiający. Skutek taki następuje nawet wówczas, gdy przedmiot dzierżawy został oddany w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego.

W ocenie Bartłomieja Swaczyny rozwiązanie proponowane przez Sąd Najwyższy wprawdzie respektuje interesy poddzierżawcy, ale trudno znaleźć dla niego normatywne uzasadnienie.

Zdaniem glosatora dalsze trwanie poddzierżawy z udziałem wydzierżawiającego po wygaśnięciu dzierżawy możnaby uzasadnić jedynie wówczas, gdy zgoda wydzierżawiającego na oddanie przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę została zawarta w umowie między wydzierżawiającym, dzierżawcą a poddzierżawcą. W ramach swobody umów zainteresowane podmioty mogą ustanowić takie powiązanie, jeśli uznają, że odpowiada to ich interesom. Z reguły jednak zgodę wydzierżawiającego na oddanie przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę należy ujmować jako jednostronną czynność prawną, która ma jedynie ten skutek, że wydzierżawiający nie może wypowiedzieć dzierżawy w związku z ustanowieniem poddzierżawy.

Przy takim ujęciu charakteru prawnego zgody wydzierżawiającego na oddanie przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę i wykluczeniu zastosowania art. 668 § 2 k.c. do dzierżawy w razie wygaśnięcia dzierżawy poddzierżawa trwałaby nadal jako stosunek prawny między byłym dzierżawcą a poddzierżawcą. Ten ostatni miałby roszczenie o umożliwienie mu korzystania z przedmiotu dzierżawy jedynie względem byłego dzierżawcy. Nie miałby natomiast uprawnienia do władania przedmiotem dzierżawy skutecznego względem wydzierżawiającego. Wydzierżawiający mógłby zatem zażądać od poddzierżawcy wydania przedmiotu poddzierżawy, opierając swoje roszczenia na art. 222 § 1 k.c. (gdyby przysługiwało prawo rzeczowe dotyczące wydzierżawionej rzeczy) albo art. 675 § 2 w zw. z art. 694 k.c. Poddzierżawca miałby wówczas jedynie roszczenia wobec dzierżawcy z tytułu niewykonania zobowiązania z umowy poddzierżawy.
   

B. Swaczyna uważa więc, iż należy przyjąć, że odpowiednie stosowanie przepisów o najmie do dzierżawy obejmuje także art. 668 § 2 k.c. Wygaśnięcie stosunku dzierżawy pociąga zatem za sobą ustanie poddzierżawy, chyba że wydzierżawiający, dzierżawca i poddzierżawca umówili się inaczej i przyjęli kontynuację poddzierżawy między wydzierżawiającym a poddzierżawcą.

Jak widać z powyższego, relacja między stosunkiem dzierżawy i poddzierżawy budzi – mimo zgodnych wypowiedzi Sądu Najwyższego – szereg wątpliwości. W praktyce więc, w przypadku powstania podobnej sytuacji, Sąd Najwyższy prawdopodobnie znów będzie musiał zmierzyć się z oceną kontrowersyjnej w prawie kwestii.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.