Podział nieruchomości quo ad usum

Podział nieruchomości quo ad usum

14.08.2014    904 odsłon

W wyniku różnych zdarzeń prawnych własność tej samej nieruchomości może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność nieruchomości). Jest to co do zasady stan przejściowy, współwłaściciele powinni zaś dążyć do jego zniesienia bądź to w trybie umownym bądź w trybie sądowym. Niekiedy jednak – z różnych względów – współwłaściciele decydują się na inny krok. Nie chcąc jeszcze definitywnie znieść współwłasności nieruchomości, dokonują tzw. podziału quo ad usum, czyli podziału nieruchomości do korzystania.

Generalnie każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje więc żądanie, ażeby uregulować kwestię sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, której treścią będzie wydzielenie części rzeczy do wyłącznego użytku niektórym współwłaścicielom.

Współwłaściciele mogą dokonać podziału do korzystania w drodze umowy, na podstawie której każdy lub którykolwiek z nich otrzyma do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Umowa taka nie wymaga żadnej szczególnej formy, czyli nie musi być sporządzona przed notariuszem i jest wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli. Jeśli jednak umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego albo choćby w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, będzie możliwość ujawnienia takiej umowy w dziale III księgi wieczystej i objęcie jej rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych.

W przypadku braku porozumienia dokonanie podziału quo ad usum możliwe jest również przed sądem na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli nieruchomości.

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż podział nieruchomości quo ad usum to czynność przekraczająca granice zwykłego zarządu, a zatem zgodnie z art. 199 k.c., do jej dokonania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy z woli stron bądź w wyniku orzeczenia sądowego.

Podział quo ad usum jest podziałem tymczasowym i nie oznacza zniesienia współwłasności, lecz ogranicza się do tego, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje fizycznie wydzieloną część rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku. Podział quo ad usum  nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy). Podział nieruchomości do użytkowania nie wiąże również sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

W wyniku podziału nieruchomości do korzystania współwłaściciel może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli wynika to z treści umowy bądź orzeczenia sądu. Jednakże prawo współwłaściciela do zabudowy wydzielonej na jego rzecz części nieruchomości zależy od tego, czy współwłaściciele, dokonując między sobą fizycznego podziału nieruchomości do użytkowania, godzili się także na taką zabudowę (takie wnioski płyną z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CR 81/63).

Obecnie, zwłaszcza w zakresie mieszkaniowych inwestycji deweloperskich, można dostrzec bardzo wyraźny wzrost zawieranych umów quo ad usum, na podstawie których – przykładowo – właściciele lokali położonych na parterze uzyskują prawo do wyłącznego korzystania z przylegających do swoich lokali ogródków.

Łukasz Papier


0Komentarze


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.