Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, która była obciążona hipoteką

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, która była obciążona hipoteką

29.07.2014    1736 odsłon

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, brak jest przeciwwskazań do wywłaszczenia nieruchomości obciążonej hipoteką. Ponieważ zaś większość inwestycji drogowych jest realizowane na podstawie ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawa drogowa), moje rozważania ograniczą się przede wszytkim do przepisów tejże ustawy.

Ogólne zasady ...

W toku postępowania o wywłaszczenie nieruchomości z przeznaczeniem na drogę publiczną organ (wojewoda, w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich, albo starosta, w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych) w pierwszej kolejności wydaje decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzję tą wydaje się na wniosek właściwego zarządcy drogi.

Decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa (w odniesieniu do dróg krajowych) lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych). Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów i budynków.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Jak wskazuje przepis art. 12 ust. 4c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a specustawy).

Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 18 ust. 1b specustawy).

Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami (art. 18 ust. 1c specustawy). 

Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust. 1d specustawy). 

Jak to wygląda w praktyce ...
 
Przykład:
Nieruchomość składająca się z działki ewidencyjnej nr 1 jest obciążona hipoteką. W skutek wydania decyzji na podstawie specustawy drogowej nieruchomość ta została podzielona na dwie działki ewidencyjne nr 1/1 i nr 1/2. Działka nr 1/1 została przejęta przez Skarb Państwa pod budowę drogi. Co się dzieje z hipoteką, kto otrzyma odszkodowanie?

Z chwilą gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, zarówno działka nr 1/1 jak i 1/2 stały się odrębnymi nieruchomościami. Na przejętej nieruchomości nr 1/1 hipoteka wygaśnie. Hipoteka nadal będzie jednak obciążać inne nieruchomości powstałe w wyniku podziału, które nie podlegają wywłaszczeniu, a na każdej z tej nieruchomości hipoteka będzie miała pierwotną wysokość i będzie ona zabezpieczać całą wierzytelność (w naszym przypadku działka nr 1/2 będzie obciążona hipoteką w pierwotnej wysokości). Wynika to z przepisów ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a w szczególności z przepisu art. 76 ust. 1 tej ustawy dotyczący hipoteki łącznej. Przepis ten wskazuje, iż w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Z uwagi więc, że hipoteka jest łączna, to na każdej z nieruchomości powstałych w wyniku podziału ma pierwotną wysokość (na każdej nieruchomości istnieje hipoteka zabezpieczająca całą wierzytelność). Tak więc za hipotekę, która wygasła na części przejętej nieruchomości, odszkodowanie będzie odpowiadać wysokości wierzytelności głównej (do pełnej wysokości), bez względu na to, że hipoteka utrzymuje się na pozostałych nieruchomościach.

Odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki powinno odpowiadać kwocie wierzytelności głównej wraz z odsetkami. W tym miejscu jeszcze raz wypada podkreślić, że ustawodawca odsyła nie do kwoty, w której jest wyrażona hipoteka i która jest wpisana w księdze wieczystej, ale do wierzytelności. Z tego też względu organ wydający decyzję odszkodowawczą musi ustalić, jaka była kwota wierzytelności na moment ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a więc na moment wygaśnięcia tego prawa. Aktualna kwota zadłużenia zazwyczaj jest inna niż kwota wskazana w dziale IV księgi wieczystej. Aby móc ustalić wysokość odszkodowania (a więc kwotę zobowiązania pozostałego do spłaty)  organ ustalający odszkodowanie musi mieć informacje i dowody wskazujące na wysokość zobowiązania.

Szczególna sytuacja występuje co do wierzytelności bankowych, gdyż ich wysokość stanowi tajemnicę bankową. W przypadku braku podania wysokości wierzytelności przez dłużnika, organ administracji nie może oczekiwać, że bank udzieli w tym zakresie żądanych informacji. Bank może tego bowiem dokonać tylko na podstawie pisemnego upoważnienia do przekazania określonych informacji wskazanemu podmiotowi. W braku ustaleń, organ - jako kwotę wierzytelności - przyjmie kwotę hipoteki. Wypłacone bankowi odszkodowanie musi zostać przeznaczone na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

A co z hipoteką na nieruchomości, która pozostała naszą własnością? Jeżeli wierzytelność z hipoteki nie będzie przekraczać wartości przejętej nieruchomości, będzie można wystąpić o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nowej nieruchomości (w naszym przypadku działki nr 1/2).

Konkludując należy stwierdzić, że w przypadku wywłaszczenia nieruchomości obciążonej hipoteką, ustalone przez organ administracji odszkodowanie może zostać w pewnych przypadkach przyznane wyłącznie wierzycielowi, przede wszystkim bankowi. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy wartość wierzytelności hipotecznej przekracza wartość nieruchomości przejętej przez Państwo. Jeżeli zaś odszkodowanie należne bankowi za wygaśnięcie hipoteki nie przekroczy wartości nieruchomości, to różnica zostanie wypłacona jej dawnemu właścicielowi jako odszkodowanie za przejętą na podstawie specustawy nieruchomość.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.