Prace budowlane a wstęp na działkę sąsiednią

Prace budowlane a wstęp na działkę sąsiednią

13.11.2014    703 odsłon

Niejednokrotnie można się spotkać z sytuacją, że budynek mieszkalny jest usytuowany w granicy z działką sąsiednią i do wykonania robót budowlanych konieczne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Jako dobry przykład może tutaj służyć ocieplenie i otynkowanie ściany szczytowej domu, w związku z którym niezbędne jest wejście na działkę sąsiada i rozstawienie rusztowań. W przypadku gdy relacje sąsiedzkie są poprawne, nie mamy się – co do zasady – o co martwić. Problem pojawia się, gdy z sąsiadem żyjemy jak Kargul i Pawlak :) Ustawodawca przewidział jednak taką sytuację, czego wyrazem jest unormowanie znajdujące w ustawie z 1994 r. Prawo budowlane.

Co mówi przepis?

Zgodnie z art. 47 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W przypadku nieuzgodnienia warunków, właściwy organ (zgodnie z art. 82 ust. 1 w związku z art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego) - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli wniosek inwestora zostanie uznany za uzasadniony, właściwy organ określi jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Inwestor, po zakończeniu robót, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Jakie przesłanki muszą zostać spełnione, ażeby Organ wydał decyzję?

Zastosowanie przepisu art. 47 Prawa budowlanego wymaga spełnienia następujących przesłanek.

Po pierwsze, inwestor musi być uprawniony do legalnego wykonywania prac przygotowawczych lub prac budowlanych, czyli najczęściej uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę lub dokonać zgłoszenia, co do którego nie zostanie wniesiony sprzeciw.

Po drugie, sąsiad nie wyraził zgody na wejście na jego teren. W pierwszej kolejności musimy więc spróbować załatwić sprawę polubownie. Za brak zgody należy uznać zarówno wyraźną odmowę ze strony sąsiada, jak i również pozostawienie pisma inwestora bez odpowiedzi czy też w ogóle nieodbieranie przesyłek. W tym miejscu należy zauważyć, że wniosek złożony w trybie art. 47 Prawa budowlanego musi być udokumentowany co do bezskuteczności starań o zgodę właściciela nieruchomości na wejście na jego teren.

Po trzecie, wykonanie prac przygotowawczych lub budowlanych jest niezbędne z wykorzystaniem nieruchomości sąsiedniej. Istotą postępowania administracyjnego jest ocena „niezbędności wejścia”. Organ zobligowany jest więc do ustalenia, iż wykonywanie prac budowlanych lub przygotowawczych jest możliwe tylko z sąsiedniej nieruchomości lub też do ich wykonania niezbędne jest skorzystanie z cudzej nieruchomości.

Wydanie decyzji

Organ powinien wydać decyzję w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku przez inwestora. W treści decyzji konieczne jest szczegółowe określenie rodzaju zamierzonych robót budowalnych, wskazanie konkretnego fragmentu nieruchomości, który ma zostać zajęty w związku z koniecznością wykonania robót (tj. szerokość, długość pasa niezbędnego do zajęcia), a także warunki korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Decyzja powinna również wskazywać termin wykonania prac.

W przypadku zaś gdy Organ uzna, że planowane roboty budowlane mogą zostać wykonane bez konieczności wchodzenia na teren nieruchomości sąsiedniej, wydana zostanie decyzja negatywna.

Decyzja wydana na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego prowadzi do nabycia przez inwestora prawa wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz powstania obowiązku udostępnienia sąsiedniej nieruchomości po stronie jej właściciela. W przypadku gdy sąsiad – mimo wydanej decyzji – nadal nie chce udostępnić swojej działki, decyzja podlega wykonaniu na podstawie przepisów ustawy z 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Organ może nałożyć na właściciela sąsiedniej nieruchomości grzywnę w wysokości 10.000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba fizyczna, lub 50.000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Grzywna w celu przymuszenia może być wymierzana tylko jeden raz.

Przywrócenie nieruchomości do stanu pierwotnego i roszczenia odszkodowawcze

Inwestor, po zakończeniu robót, jest obowiązany do przywrócenia działki sąsiedniej do stanu sprzed rozpoczęcia robót, czyli teren musi być uporządkowany. Artykuł 47 ust. 3 Prawa budowlanego jest w tym przypadku samoistną podstawą obowiązku naprawienia szkody wyrządzonej przez inwestora. Roszczenie o naprawienie szkody ma jednak charakter cywilny, w konsekwencji czego Organ nie ma uprawnień do rozstrzygania o ewentualnym odszkodowaniu. Warto również zwrócić uwagę, że faktyczne wykonanie robót budowlanych na sąsiedniej nieruchomości bez uzyskania zgody właściciela czy też bez wcześniej decyzji Organu, nie będzie wpływać na ważność pozwolenia na budowę.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.