Budowa w tzw. „ostrej granicy”

Budowa w tzw. „ostrej granicy”

26.08.2014    711 odsłon

Odległość sytuowania obiektów budowlanych od granicy z działką sąsiednią określają przepisy § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy te mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących i muszą znaleźć zastosowanie na etapie sporządzania projektu budowlanego jako załącznika do wniosku o pozwolenie na budowę. Co do zasady, budynki sytuuje się na działce budowlanej od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy lub w odległości nie mniejszej niż 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

W drodze wyjątku przepisy dopuszczają zbliżenie obiektu do granicy działki w stopniu większym niż przewidziane minimalne odległości, jednak jedynie w ściśle unormowanych sytuacjach. Sytuowanie ściany budynku dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2 § 12, ze względu na rozmiary działki.
Obie wskazane sytuacje mają charakter obiektywny, niezależny od woli stron bądź uznania organu.

W pierwszym przypadku zbliżenie zabudowy do granicy dopuszczalne jest w sytuacji gdy wprost zezwala na to, bezwarunkowo bądź przewidując dodatkowe warunki plan miejscowy. Wobec zatem milczenia planu zabudowa taka nie jest dopuszczalna, a zezwolenie na nią może zostać w planie uzależnione przez radę gminy od dodatkowych obostrzeń.

Drugą sytuacją jest niemożność innej lokalizacji zabudowy z uwagi na zbyt małe wymiary działki. Także i ta okoliczność nie ma charakteru uznaniowego, a stwierdzenie przez organ jej istnienia i dopuszczenie tym samym odstępstwa uzależnione jest od ustalenia, że zmiana zamierzonej lokalizacji obiektu jest obiektywnie niemożliwa (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 21 maja 2008 r., sygn. akt. II SA/Gl 1073/2007).

Z powyższego jednoznacznie więc wynika, że wydanie przez organ decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest uzależnione od zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej. Wymóg taki stawiały przepisy poprzednio obowiązującego rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r., jednakowoż zostały one uznane przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodne z Konstytucją RP. Aktualne przepisy takiego warunku już nie stawiają.
 
Do czego może więc być przydatna „zgoda” sąsiada?
Niewątpliwie uzyskana „zgoda” sąsiada na budowę domu w ostrej granicy może przyspieszyć i ułatwić prowadzone postępowanie administracyjne. Z uwagi na fakt, że organ budowlany wydający decyzję o pozwoleniu na budowę powinien również dokonać analizy wpływu projektowanej budowy na istniejące już, a usytuowane w najbliższym sąsiedztwie budynki, taka „zgoda” może jedynie potwierdzać, że sąsiedzi nie mają nic przeciwko przybliżeniu nowego budynku do ich działki.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.