Zasiedzenie nieruchomości przez osoby prawne – część I

Zasiedzenie nieruchomości przez osoby prawne – część I

22.01.2015    727 odsłon

Artykuł 33 Kodeksu cywilnego stanowi że osobami prawnymi są Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną. Przepisy o osobach prawnych stosuje się zaś odpowiednio do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 33 [1] § 1 k.c.).
 
Przepisy Kodeksu cywilnego nie wyłączają możliwości nabycia nieruchomości przez osoby prawne czy też tzw. ułomne osoby prawne. Osoby prawne mają więc zdolność nabycia własności przez zasiedzenie. Podmiotowe przesłanki zasiedzenia ocenia się według kwalifikacji osób fizycznych wchodzących w skład ich organów.
 
Mimo że nie znalazłem żadnego orzeczenia dotyczącego stricte zasiedzenia nieruchomości przez osobę prawną, bardzo intersujące i przydatne informacje na temat tego, jak oceniać przykładowo kwestie dobrej i złej wiary przy zasiedzeniu, można odnaleźć w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1972 r., sygn. akt I CR 177/72 (stan faktyczny dotyczył wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości).

[…] w sprawie wymaga przede wszystkim wyjaśnienia kilka kwestii natury prawnej, wiążących się z tą okolicznością,, że strona pozwana, której dobra lub zła wiara rozstrzyga o zakresie roszczeń strony powodowej, jest osobą prawną.

Pierwszy problem z tego zakresu sprowadza się do pytania, czyja świadomość decyduje o dobrej lub złej wierze osoby prawnej. Otóż zgodnie z przyjętą przez kodeks cywilny tzw. teorią organu, w myśl której to teorii osoba prawna działa przez swoje organy (art. 38 k.c.), należy przyjąć, że dla tej oceny decydująca jest świadomość osób wchodzących w skład organu osoby prawnej. Do tego jednak należy dodać, że skoro w omawianym wypadku nie chodzi o czynność prawną, wystarcza do przyjęcia złej wiary osoby prawnej świadomość określonego stanu prawnego u jednej z osób wchodzących w skład organu, choćby nawet do ważności czynności prawnej potrzebne były oświadczenia woli dwu tych osób.

Na następne wyłaniające się w sprawie pytanie, czy nieznajomość prawa może uzasadniać przyjęcie dobrej wiary zainteresowanego w tym podmiotu, należy odpowiedzieć co do zasady twierdząco. W takim bowiem wypadku nie chodzi o nieznajomość prawa w ścisłym tych słów znaczeniu, lecz o tzw. błąd co do prawa. To ogólne stwierdzenie należy jednak uzupełnić wyjaśnieniem, że na błąd co do prawa nie może się powoływać osoba prawna dysponująca odpowiednim aparatem organizacyjnym, jak np. przedsiębiorstwo państwowe, które korzysta z wszelkiego rodzaju fachowców, a wśród nich z prawników.

Nie tylko zresztą dlatego nie do przyjęcia jest wysuwane przez stronę pozwaną twierdzenie, że skutki rzeczywistego stanu prawnego nie mogą jej obciążać, bo jej dyrektor nie odróżniał tak podstawowych pojęć prawnych, jak własność i użytkowanie. Nawet bowiem gdyby w omawianym zakresie decydowała wyłącznie (tzn. bez obowiązku konsultowania się ze specjalistą) jego świadomość przy ocenie dobrej lub złej wiary przedsiębiorstwa, to i w takim wypadku należałoby przyjąć, że decydujące jest z tego punktu widzenia przeciętne wyrobienie jurydyczne osób na kierowniczych stanowiskach, a nie wyjątkowy brak takiego wyrobienia u konkretnej osoby. Nie wymaga uzasadnienia stwierdzenie, że nie tylko personel kierowniczy przedsiębiorstwa państwowego, ale również przeciętny personel administracyjny rozumie, na czym polega zasadnicza różnica między własnością jako prawem do rzeczy własnej a użytkowaniem jako prawem do korzystania z rzeczy cudzej, choć oczywiście osoby wchodzące w skład takiego personelu mogą nie znać - i z reguły nie znają (chyba że mają wykształcenie prawnicze) - bardziej subtelnych elementów składających się na pojęcie tych dwu instytucji prawnych.

Nie ma również z omawianego punktu widzenia znaczenia zmiana na stanowisku dyrektora, ze względu bowiem na ochronę obrotu trzeba przyjąć pewną ciągłość administracji osoby prawnej w stosunkach z osobami trzecimi. […]

Jakie wnioski płyną z powyższego orzeczenia dla przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia?

Po pierwsze, o tym czy osoba prawna, która chce dokonać zasiedzenia nieruchomości, była w dobrej lub złej wierze, decyduje przede wszystkim świadomość osób wchodzących w skład organu osoby prawnej, czyli przykładowo świadomość członków zarządu spółki.

Po drugie, wystarczająca jest świadomość jednej z osób wchodzących w skład organu danej osoby prawnej, mimo że przykładowo do zawarcia danej czynności przez tą osobę jest wymagana reprezentacja łączna dwóch osób.

Po trzecie, biorąc pod uwagę powszechną - co do zasady -  profesjonalną obsługę prawną osób prawnych, nader wątpliwym jest stwierdzenie przez Sąd zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze. Koniecznym więc będzie wykazanie, że osoba prawna posiadała w sposób samoistny nieruchomość przez okres 30 lat.

Na marginesie jeszcze dodam, że nabycie przez osobę prawną własności nieruchomości przez zasiedzenie stanowi przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych i podlega opodatkowaniu na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 tej ustawy.
 
Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, zalicza się m.in. wartość otrzymanych nieodpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo płatnych świadczeń.

Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 ustawy przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Dochodem zaś, w myśl przepisu art. 7 ust. 2 ustawy jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest równoznaczne z nabyciem prawa własności nieruchomości z mocy prawa. Wartość nabytej (otrzymanej, uzyskanej) na własność nieruchomości stanowi zatem nieodpłatne przysporzenie majątkowe i w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest przychodem podatnika (takie wnioski płyną z interpretacji Urzędu Skarbowego Warszawa-Bielany z dnia 22 września 2006 r., sygn. 1432/IPdg1/423/ZS/108/06).

W następnym wpisie z cyklu "Zasiedzenia" przedstawię kwesie zasiedzenia nieruchomości przez ogólnie pojęte „państwowe” osoby prawne.

Łukasz Papier


0Komentarze


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.