Odszkodowanie za nadmierne zacienienie nieruchomości – case study

Odszkodowanie za nadmierne zacienienie nieruchomości – case study

06.11.2014    1297 odsłon

Dziś wyimki z dwóch ciekawych orzeczeń dotyczących roszczeń odszkodowawczych w przypadku tzw. ponadprzeciętnego zacienienia nieruchomości.

WYROK SĄDU NAJWYŻSZEGO z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/2008

Przede wszystkim błędne jest stanowisko Sądu, że istotne zwiększenie zacienienia lokalu mieszkalnego nie uniemożliwia ani istotnie nie ogranicza korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.
 
Zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p. jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio zaś koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Odniesienie tej regulacji do art. 36 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 u.p.z.p. prowadzi do zbudowania normy prawnej, zgodnie z którą, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, zaś zgodnie z ust. 3, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
 
Już sama wykładnia językowa obu tych przepisów prowadzi do wniosku, że art. 36 ust. 1 pkt 1 obejmuje też roszczenie odszkodowawcze za obniżenie wartości nieruchomości, mieszczące się w pojęciu „rzeczywistej szkody”, użytym w tym przepisie, jeżeli do niego doszło z przyczyn określonych w tym przepisie. Podzielić należy przeważający w doktrynie oraz wyrażony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, że art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przewiduje odszkodowanie także za szkodę polegającą na obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli doszło do tego w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy w wyniku czego korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r., V CSK 230/2007). Użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie „rzeczywista szkoda” obejmuje niewątpliwie także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób, na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten stanowi kwalifikowaną postać odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3, który przyznaje odszkodowanie za samo obniżenie wartości nieruchomości w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy, niezależnie od tego czy doprowadziła ona do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub je w ogóle uniemożliwiła. Należy więc uznać, że właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części w dotychczasowy sposób, w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy, przysługuje od gminy odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a więc niezależnie od tego, czy sprzedaje nieruchomość, czy nie. Jeżeli skorzystał z roszczenia przewidzianego w tym przepisie, nie przysługuje mu już od gminy żadne inne roszczenie na podstawie przepisów omawianej ustawy. Natomiast jeżeli nie skorzystał z możliwości dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1, a zbywa nieruchomość, przysługuje mu roszczenie odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., niezależne od tego, czy nastąpiło ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.
 
Błędnie zatem Sąd Apelacyjny uznał, że stronie powodowej nie przysługuje żadne z roszczeń odszkodowawczych przewidzianych w tych przepisach. Obecnie przysługuje jej roszczenie z art. 36 ust. 1 pkt 1, które wymaga udowodnienia zawartych w pozwie twierdzeń, a więc tego, że w związku z wydaniem decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy (rozbudowy) sąsiedniej nieruchomości należącej do pozwanej spółki, doszło do nadmiernego zacienienia lokalu nr 18, w wyniku czego strona powodowa nie może korzystać z lokalu w sposób dotychczasowy lub zgodny z przeznaczeniem lokalu, co spowodowało jej szkodę polegającą na obiektywnym obniżeniu wartości lokalu.
 
[…]
 
Zarzut ten jest uzasadniony także w odniesieniu do roszczenia odszkodowawczego zgłoszonego na podstawie art. 416 k.c. w stosunku do pozwanej spółki.
 
Roszczenie to oparte jest na zarzucie korzystania przez tę spółkę z jej nieruchomości w sposób sprzeczny z art. 144 k.c., który jako jeden z przepisów regulujących stosunki sąsiedzkie, wskazuje zasady korzystania z nieruchomości i ogranicza właściciela w jego swobodzie zakazując działań zakłócających ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do takich działań należy także immisja pośrednia polegająca na tamowaniu przenikania światła czy powietrza na nieruchomość sąsiednią. Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy i co wprost wynika z omawianego przepisu, działanie takie jest niedozwolone jedynie wówczas, gdy zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a więc jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą, przyjętą w stosunkach miejscowych, miarę (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1962 r., III CR 66/62). Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe zależą między innymi od miejsca położenia nieruchomości oraz czasu i sposobu korzystania z niej. W odniesieniu do nieruchomości miejskich słusznie Sąd Najwyższy wskazał w orzeczeniu z dnia 10 września 1960 r. IV CR 879/59 (OSNC 1962/1 poz. 15), że ich właściciele muszą zawsze liczyć się z możliwością zmiany nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich, nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich.
 
Sama dopuszczalność dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 415 lub art. 416 k.c. za szkodę poniesioną na skutek immisji zakłócających korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę nie budzi żadnych wątpliwości, podobnie jak nie jest sporne w doktrynie ani orzecznictwie, że w takiej sytuacji sąd samodzielnie ustala i ocenia wszystkie przesłanki odpowiedzialności deliktowej, a więc także to, czy kwestionowane działanie jest bezprawne, co wymaga oceny zarówno z punktu widzenia przepisów prawa jak i zasad współżycia społecznego. Fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez taką budową szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną. Wprawdzie organ administracyjny wydając decyzję dotyczącą budowy obowiązany jest, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.), badać, czy budowa nie narusza praw sąsiadów (porównaj między innymi wyrok NSA z dnia 16 października 2004 r. OSK 786/2004 ONSAiWSA 2005/4 poz. 86), co nie pozwala sądowi w sprawie cywilnej wytoczonej na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. nakazać rozebrania obiektu zbudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1992 r. I CRN 188/92 OSNCP 1993/5 poz. 90), to jednak nawet budowa zgodna z pozwoleniem na budowę i warunkami zabudowy może wyrządzić szkodę właścicielom sąsiednich nieruchomości. O tym, że może tak być świadczą między innymi omówione wyżej przepisy art. 36 ust. 1 i 3 w zw. z art. 63 ust. 3 u.p.z.p. przyznające odszkodowanie od gminy na szczególnych zasadach w nich określonych, za szkodę wynikłą z wydania decyzji o warunkach zabudowy. Poszkodowany może też wystąpić na ogólnych zasadach o odszkodowanie od sprawcy szkody i wówczas sąd samodzielnie ustala i ocenia przesłanki odpowiedzialności deliktowej, w tym bezprawność działania, a więc między innymi to, czy budynek wzniesiony został zgodnie z pozwoleniem na budowę, jak również czy jego wzniesienie, nawet zgodne z prawem budowlanym, zakłóciło ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Może się bowiem okazać, że z różnych przyczyn, budowa, nawet zgodna z pozwoleniem na budowę, zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę wynikającą z obiektywnie pojmowanego społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i tak samo rozumianych stosunków miejscowych, a więc narusza art. 144 k.c.
 
WYROK SĄDU APELACYJNEGO w Lublinie z dnia 15 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 614/2011
 
Jak wynika z uzasadnienia Sądu Okręgowego w okolicznościach faktycznych sprawy nie ma wątpliwości co do faktu, że wybudowanie w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości powoda przez Spółdzielnię bloku mieszkalnego wywołało zakłócenia w użytkowaniu przez powoda jego działki z uwagi na spływ wód opadowych i ograniczenie w dostępie do światła słonecznego. Oceny tej dokonał Sąd Okręgowy w oparciu o wydaną w sprawie opinię biegłego. Ocena ta nie budzi zastrzeżeń Sądu Apelacyjnego.

Fakt, że wielokondygnacyjny budynek Spółdzielni ma wysokość 15 m i wybudowany został w odległości zaledwie 3 m od działki powoda od strony zachodniej uzasadnia twierdzenie, że budynek ten ponad przeciętną miarę ogranicza nieruchomość powoda w dostępie do światła (immisja pośrednia). Właściciele nieruchomości położonych na terenach miejskich muszą zawsze liczyć się z możliwością zmiany nasłonecznienia ich nieruchomości w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich. Jednakże w sytuacji gdy wzniesienie budynku zakłóca ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 415 k.c. w zw. z art. 144 k.c. Roszczenie to przysługuje także wówczas gdy zabudowa nieruchomości sąsiedzkiej dokonana została na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej i zgodnie z tą decyzją. Bezprawność działania sprawcy nie odnosi się wówczas do wybudowania budynku, gdyż inwestycja została przeprowadzona zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, lecz z faktem zakłócenia ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości sąsiedniej.

Nie bez znaczenia dla uznania odpowiedzialności pozwanej Spółdzielni co do zasady jest także kwestia niewystarczającego odprowadzania wód opadowych z nieruchomości Spółdzielni w taki sposób, aby nie zakłócały one korzystania przez powoda z jego nieruchomości. Wprawdzie z ustaleń faktycznych wynika, że niebezpieczeństwo przelewania się opadów na nieruchomość powoda może mieć miejsce tylko w sytuacji intensywnych opadów, to stwierdzić należy, że także w naszych warunkach klimatycznych gwałtowne opady w okresie wiosna lato zdarzają się coraz częściej i nie stanowią nadzwyczajnych zdarzeń meteorologicznych.

[…]

Sąd Apelacyjny uznał, że ograniczenie dostępu światła słonecznego do nieruchomości powoda ponad przeciętną miarę obniża wartość rynkową nieruchomości powoda działki (...), co skutkuje powstaniem szkody w majątku powoda. Niewątpliwie bowiem wartość rynkowa działki powoda jako działki budowlanej wskutek opisanej immisji spadła. Pomiędzy wybudowaniem budynku wielokondygnacyjnego przez Spółdzielnie a szkodą powoda zachodzi adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. W celu ustalenia wielkości szkody odniesionej przez powoda Sąd Apelacyjny dopuścił dowód z opinii biegłego T. R. (k. 165, 182), który spadek wartości działki (...) określił na kwotę 37 762 zł.

[…]

Pomimo, iż sama inwestycja budowlana została przeprowadzona w sposób prawidłowy, gdyż zostały zachowane wszelkie obowiązujące normy budowlane i projektowe, to jednak nie zwrócono należytej uwagi na ocenę skutków wybudowania budynku wielorodzinnego dla nieruchomości sąsiedniej. Doprowadzono w ten sposób do znacznego ograniczenia dostępności światła na nieruchomość powoda, a jednocześnie do zmiany kierunku spływu wód opadowych, które obecnie znajdowały ujście na nieruchomości powoda. Okoliczność ta podlegała badaniu również w ramach postępowania toczącego się przed organami administracyjnymi doprowadzając ostatecznie do uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w L. decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Z. i Burmistrza Miasta B., które stwierdzały, iż wprawdzie wybudowanie bloku przez Spółdzielnię spowodowało zmianę kierunku spływu wód opadowych, to odbyło się to bez szkody dla powoda. Sąd Administracyjny uznał, że decyzja została wydana bez należytego wyjaśnienia sprawy, co uzasadniało jej uchylenie. Przed jej wydaniem należało bowiem zaczerpnąć opinii biegłego hydrologa, który ustaliłby, czy spowodowana przez Spółdzielnię zmiana spływu i skierowanie wód opadowych w kierunku działki powoda wywiera szkodliwy wpływ na jego nieruchomość.
 
WNIOSKI
 
Po pierwsze, można wyróżnić dwie podstawy prawne dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w przypadku tzw. nadmiernego zacienienia nieruchomości. Z jednej strony będą to przepisy ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p.), z drugiej zaś art. 415 i 416 k.c. w zw. z art. 144 k.c.
 
Po drugie, Powód musi wykazać, że budowa (rozbudowa) prowadzona przez stronę pozwaną zakłóca ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości czy też że strona powodowa nie może korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z przeznaczeniem nieruchomości, co spowodowało jej szkodę polegającą na obiektywnym obniżeniu wartości nieruchomości.
 
Po trzecie, fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez taką budową szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną. Nawet bowiem budowa zgodna z pozwoleniem na budowę i warunkami zabudowy może wyrządzić szkodę właścicielom sąsiednich nieruchomości.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.