Sposoby wyjścia z ogólnie pojętej współwłasności nieruchomości

Sposoby wyjścia z ogólnie pojętej współwłasności nieruchomości

16.12.2014    1856 odsłon

W wyniku różnych zdarzeń prawnych nieruchomość może mieć kilku właścicieli, czyli stanowić przedmiot współwłasności. Zarówno w doktrynie prawa, jak i orzecznictwie podnosi się, że współwłasność ma charakter tymczasowy, przejściowy, idealnym stanem jest zaś, gdy nieruchomość ma jednego właściciela, stan taki rodzi bowiem jak najmniej problemów :) Jak więc doprowadzić do wyjścia ze stanu współwłasności?

Na początek trochę „suchych” przepisów :)
 
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 zd. 1 k.c).
 
Stosownie do treści art. 1037 § 1 k.c., dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Podmiotem uprawnionym jest każdy ze spadkobierców.
 
Stosownie do treści art. 688 k.p.c., do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zniesienia współwłasności, a w szczególności art. 618 § 2 i 3. Zgodnie zaś z treścią art. 689 k.p.c., jeżeli cały majątek spadkowy lub poszczególne rzeczy wchodzące w jego skład stanowią współwłasność z innego tytułu niż dziedziczenie, dział spadku i zniesienie współwłasności mogą być połączone w jednym postępowaniu. Połączeniu z postępowaniem działowym na podstawie art. 689 k.p.c. podlegają sprawy dotyczące podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej.
 
Od chwili ustania wspólności majątkowej między małżonkami powstaje między nimi rozdzielność majątkowa. Do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku (art. 46 k.r.o.). Z wnioskiem o podział majątku wspólnego może wystąpić każde z małżonków lub każdy z jego spadkobierców.
 
Postępowanie o podział majątku wspólnego toczy się stosownie do art. 566 i 567 § 1 i 2 k.p.c. Na podstawie art. 567 § 3 k.p.c. do postępowania tego stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku, tj. art. 680-689 k.p.c., przy czym do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zniesienia współwłasności, a w szczególności art. 618 § 2 i 3 k.p.c. (art. 688 k.p.c.).

Fragment postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2009 r., sygn. akt V CSK 63/2009

Jakkolwiek dział spadku, gdy w jego skład wchodzi nieruchomość, jest instytucją podobną do zniesienia współwłasności, to jednak istnieją między nimi zasadnicze różnice powodujące, że nie jest dopuszczalne zniesienie przez spadkobierców współuprawnienia co do poszczególnych praw majątkowych wchodzących w skład spadku przy zastosowaniu instytucji specyficznych dla tych praw. Podkreśla się w doktrynie, że spadkobiercom nie przysługuje swoboda co do wyboru pomiędzy działem spadku i innym zdarzeniem zmierzającym do zniesienia współuprawnienia prawa majątkowego wchodzącego w skład spadku, w szczególności nie ma swobody wyboru pomiędzy działem spadku a zniesieniem współwłasności. Także w orzecznictwie Sądu Najwyższego nie budziło wątpliwości, że wspólność masy majątkowej w postaci spadku nabytego przez kilku spadkobierców nie stanowi współwłasności, która może być zniesiona w myśl przepisów art. 210 i nast. k.c., lecz konieczne jest zastosowanie przepisów art. 1035 i nast. k.c. (por. postanowienie z dnia 5 czerwca 1991 r. III CRN 125/91 Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego 1991/8 str. 13).

Dział spadku obejmuje bowiem rozporządzenie przez wszystkich spadkobierców prawami majątkowymi wchodzącymi w skład spadku, a nie - jak w przypadku zniesienia współwłasności - rozporządzenie udziałami w nieruchomości. Uprawnienie do zawarcia umowy o dział spadku płynie z dziedziczenia, a nie nabycia udziałów w nieruchomości w drodze innych zdarzeń prawnych.

Z tej przyczyny tytułem prawnym nabycia określonych praw majątkowych przez poszczególnych spadkobierców jest wyłącznie umowa o dział spadku, a przekształcenie w zakresie praw podmiotowych przysługującym poszczególnym stronom umowy obejmuje również udział w danym prawie majątkowym, przysługujący spadkobiercy z tytułu dziedziczenia. Powtórzyć zatem należy, że spadkobiercom nie przysługuje swoboda wyboru pomiędzy działem spadku i innym zdarzeniem zmierzającym do zniesienia współuprawnienia prawa majątkowego wchodzącego w skład spadku, a tym samym nie ma swobody wyboru pomiędzy działem spadku a zniesieniem współwłasności.

Konkluzje

Sposób, w jaki ma nastąpić wyjście ze stanu współwłasności, zależy od tego, co było podstawą prawną powstania takiego stanu.

Przykładowo, gdy współwłasność nieruchomości wynika wyłącznie z dziedziczenia, należy dokonać działu spadku. Jeśli nieruchomość była przedmiotem współwłasności małżeńskiej, a pozostały przy życiu małżonek oraz spadkobiercy zmarłego (przykładowo żona i dwoje dzieci) chcą się podzielić, to muszą dokonać podziału majątku wspólnego oraz działu spadku. W sytuacji zaś, gdy nieruchomość była zakupiona przez dwóch braci w równych udziałach (po ½), w celu dokonania podziału należy po prostu znieść współwłasność.

Forma wykonania powyższych czynności jest już zaś zależna jedynie od współwłaścicieli i ich zgodności co do sposobu wyścia z tego stanu prawnego.

Najprostszym i najszybszym sposobem jest zapewne zawarcie umowy u notariusza. Czynność taka może być jednak nieco kosztowna. Drugim sposobem jest zaś przeprowadzenie sądowego postępowania cywilnego. Bywają one dość często bardzo długotrwałe :)

Łukasz Papier


1Komentarze
2015-10-16 15:14 przez Dorota
A co w przypadku gdy nieruchomość była majątkiem małżonków, oboje nie żyją, po matce jest dziedziczenie ustawowe, po ojcu testament na 1 syna (a synów jest 3). Jakie postępowanie, żeby podzielić to co odziedziczyli?


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.