Zasady ustalania odszkodowania z art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zasady ustalania odszkodowania z art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami

27.01.2015    1693 odsłon

Stosownie do treści art. 215 ust. 2 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domu jednorodzinnego, jeżeli przeszedł on na własność państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r., oraz do działki, która przed dniem wejścia w życie dekretu wymienionego w ust. 1 mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. Artykuł 215 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedną z podstaw do domagania się przez niektórych byłych właścicieli nieruchomości warszawskich i ich następców prawnych odszkodowania za nieruchomość przejętą na podstawie dekretu Bieruta. W postępowaniu administracyjnym Organ jest zobligowany do zlecenia sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który będzie podstawą do wydania decyzji odszkodowawczej. Powstaje jednak problematyczne pytanie, jaki dzień jest właściwy do określenia stanu wycenianej nieruchomości?
 
Przepisy ustawy …

Stosownie do treści art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Art. 135 ust. 1 ustawy stanowi zaś, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o definicji ustawowej stanu nieruchomości, przez który to należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 ustawy).
 
Z orzecznictwa …

W wyroku z dnia 10 kwietnia 2003 r. (sygn. akt I SA 2253/2001) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że jeżeli idzie o grunty warszawskie odpowiednie zastosowanie art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami to ustalenie wysokości odszkodowania według stanu i wartości nieruchomości w dniu 21 listopada 1945 r., tj. w dniu wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. Z tym dniem bowiem z mocy prawa przeszło na Gminę, potem na Skarb Państwa, prawo własności gruntów na obszarze m.st. Warszawy, co jest równoznaczne z wywłaszczeniem, oznaczającym odjęcie właścicielowi prawa własności. Później wydawane orzeczenia administracyjne rozpoznające wnioski o przyznanie prawa własności czasowej, obecnie użytkowania wieczystego, nie mają znaczenia o tyle, że to nie one przesądzały o przyznaniu bądź nie prawa do gruntu. Grunt z mocy prawa przeszedł na własność Skarbu Państwa z dniem 21 listopada 1945 r.

Powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zostało skrytykowane głównie z takiego względu, iż odszkodowanie obliczone według powyższych czynników nie spełniałoby zasadniczej funkcji kompensacyjnej (przede wszystkim z uwagi na obliczenie odszkodowania według wartości nieruchomości w 1945 r.).

W kolejnym wyroku z dnia 22 listopada 2007 r. (sygn. akt I OSK 1649/2006) Naczelny Sąd Administracyjny nie zgodził z poglądem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, od którego została wywiedziona skarga kasacyjna, iż należy ustalić wysokość odszkodowania według stanu nieruchomości w dacie jej przejęcia, to jest pozbawienia właściciela możliwości faktycznego władania nieruchomością po dniu 5 kwietnia 1958 r. nie zaś według daty wejścia w życie powołanego dekretu z dnia 26 października 1945 r.

W celu dokonania wykładni przepisu art. 215 ust. 2 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami istotne znaczenie ma wyjaśnienie pojęcia „odpowiednie zastosowanie przepisów ustawy dotyczących odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości”.

Przy rozpatrywaniu tej kwestii trzeba mieć na uwadze, że art. 215 ust. 2 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi samodzielną podstawę do dochodzenia odszkodowania za przejętą nieruchomość, lecz nie można tego przepisu interpretować w oderwaniu od przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r., którego art. 1 stanowi, że wszelkie grunty na obszarze m.st. W. przechodzą z dniem wejścia w życie dekretu na własność gminy m.st. W.

[…]

Inna sytuacja zachodziła wtedy, gdy nieruchomość była zabudowana, gdyż w myśl art. 5 tego dekretu budynki oraz inne przedmioty znajdujące się na gruntach przechodzących na własność gminy m.st. W. pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli, a dopiero w razie nieprzyznania dotychczasowemu właścicielowi gruntu wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy wszystkie budynki, położone na gruncie przechodziły na własność gminy.

W myśl art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

[…]

Oznacza to, że odjęcie prawa własności (wywłaszczenie) nieruchomości następuje z chwilą odjęcia prawa, a nie faktycznego władztwa nad rzeczą, co w niniejszej sprawie miało miejsce w dniu 21 października 1945 r.

Przepis art. 215 ust. 2 powołanej ustawy o gospodarce gruntami wprowadza jeszcze jedną przesłankę, a mianowicie pozbawienie faktycznej możliwości władania nieruchomością, które miało nastąpić po dniu 5 kwietnia 1958 r., a taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Jednak pozbawienie faktycznej możliwości władania nie może być uznane za wywłaszczenie, które z natury swojej jest odjęciem prawa, a nie faktycznego władania czy możliwości władania nieruchomością.

Zatem „odpowiednie” stosowanie przepisów o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość może dotyczyć jedynie jej stanu z daty odjęcia prawa własności, to jest 21 listopada 1945 r., co zasadnie podniesiono w skardze kasacyjnej. Jednak „odpowiednie” stosowanie przepisu art. 130 nie może prowadzić do wniosku, że również wartość nieruchomości winna zostać ustalona na dzień wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r.

[…]

Natomiast w stanie faktycznym niniejszej sprawy data odjęcia własności poprzedziła o około 60 lat datę wypłaty odszkodowania, a więc należy wziąć pod uwagę zmiany stanu prawnego przepisów o odszkodowaniu, a przede wszystkim przepisy Konstytucji RP i określoną w niej zasadę „słusznego odszkodowania”.

Jak stanowi art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

W celu wyjaśnienia pojęcia „słuszne odszkodowanie” zamieszczonego w art. 21 ust. 2 in fine Konstytucji RP można odwołać się do utrwalonego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, który zajął stanowisko, iż słuszne odszkodowanie winno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. Oznacza to, że powinno dawać właścicielowi możliwość odtworzenia rzeczy, którą utracił lub ujmując szerzej, takie które pozwoli wywłaszczonemu odtworzyć jego sytuację majątkową jaką miał przed wywłaszczeniem. Trybunał Konstytucyjny podkreślał również, iż odszkodowanie nie może być w żaden sposób uszczuplane i to nie tylko poprzez sposób obliczania jego wysokości, ale również przez tryb wypłacania (vide: orzeczenie z 19 czerwca 1990 r. K. 2/90 OTK 1990/1 poz. 3; wyrok TK z dnia 14 marca 2000 r. P. 5/99 OTK 2000/2 poz. 60).

Naczelny Sąd Administracyjny pragnie podkreślić, że przepisy art. 130 ust. 1, art. 215 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP muszą być interpretowane łącznie.

[…]

Konkludując, przyznanie rekompensaty pieniężnej w trybie art. 215 ust. 2 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno nastąpić na podstawie wartości rynkowej działki, jaką ma ona na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, a nie na dzień 21 listopada 1945 r., gdyż tak ustalona wysokość odszkodowania pozwala później osobie uprawnionej na odtworzenie swojej sytuacji majątkowej, jaką miała ona przed wywłaszczeniem.
 
Co z powyższego wynika …

W przypadku, gdy nieruchomość warszawska stanowiła działkę niezabudowaną, odszkodowanie powinno zostać obliczone wedle stanu tej nieruchomości w dniu 21 listopada 1945 r. (wejście w życie dekretu Bieruta) oraz wedle wartości rynkowej nieruchomości, jaką ma ona na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Niektórzy przedstawiciele doktryny (głównie M. Gdesz) uważają, że właściwsze byłoby przyjęcie stanu nieruchomości z daty faktycznego przejęcia nieruchomości przez Państwo, tak by uwzględnić wszelkie nakłady poczynione na nieruchomości.

W sytuacji zaś, gdy nieruchomość była zabudowana domem jednorodzinnym, adekwatny będzie stan nieruchomości na dzień wydania odmownej decyzji dekretowej, bo jest to dzień przejścia własności budynków na rzecz Skarbu Państwa.

Bezspornym jest natomiast, że rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć przeznaczenie nieruchomości wedle przedwojennego planu zabudowania z 1931 r.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.