O czym pamiętać przy sprzedaży nieruchomości

O czym pamiętać przy sprzedaży nieruchomości

04.03.2015    821 odsłon

O czym pamiętać przy sprzedaży nieruchomości
 
Sprzedając każdą nieruchomość trzeba mieć na względzie, że transakcja taka wywoływać może określone skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynikający z polskich przepisów obowiązek tzw. samoobliczenia podatku powoduje, że to na sprzedającym – jako podatniku – ciążyć będzie obowiązek prawidłowego określenia skutków podatkowych. W niniejszym wpisie zajmiemy się skutkami sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej – sprzedaż majątku „prywatnego”.
 

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
 
W rozumieniu ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości spowoduje powstanie przychodu z tzw. odpłatnego zbycia nieruchomości. Jest to jeden z rodzajów źródeł przychodów, cechujący się swoistymi zasadami opodatkowania i obowiązkami ciążącymi na podatniku. Przychodem będzie wszystko, co należy się sprzedającemu od nabywcy nieruchomości – w większości przypadków będzie to po prostu uzgodniona cena nabycia nieruchomości.
 
Nie w każdym jednak przypadku dojdzie do powstania przychodu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują bowiem, że przychód powstaje tylko w przypadku, kiedy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Jeśli zatem sprzedaż następuje po upływie tego okresu, wówczas żadne skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstaną – transakcja będzie podatkowo „neutralna”.
 
Koszty uzyskania przychodów
 

Pamiętać trzeba o tym, że chociaż otrzymanie wynagrodzenia spowoduje powstanie przychodu po stronie sprzedającego, to opodatkowaniu podlega dochód, a nie przychód. Dochodem jest przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów. Kosztami uzyskania przychodów w przypadku zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości, powiększane o – także udokumentowane – koszty nakładów poczynione w czasie ich posiadania, które zwiększyły wartość nieruchomości. Najczęściej zatem koszty wynikać będą z faktur dokumentujących zakup nieruchomości oraz dokumentujących zakup towarów (materiałów) i usług (w przypadku samodzielnej budowy nieruchomości, a także w przypadku nakładów poniesionych już po nabyciu lub wybudowaniu nieruchomości). Nie każdy wydatek będzie mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. Przede wszystkim musi być to wydatek udokumentowany – zatem musi istnieć dowód poniesienia wydatku. Dowodem takim może być wspomniana już faktura, ale także rachunek czy umowa. Warto także zadbać o zachowanie dokumentów potwierdzających dokonaną zapłatę – czyli poniesienie kosztu.
 
W skrajnych przypadkach dochód może w ogóle nie powstać – będzie tak w sytuacji, kiedy wartość kosztów uzyskania przychodów przewyższy wartość przychodu.
 
Inaczej w przypadku spadku lub darowizny
 
Jeżeli dochodzi do sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze spadku lub darowizny, po stronie sprzedającego nie występują koszty uzyskania przychodów w postaci wydatków poniesionych na nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Nie jest niestety możliwe na gruncie obecnie obowiązujących przepisów zaliczenie do kosztów podatkowych wydatków poniesionych przez spadkodawcę lub darczyńcę. W takiej sytuacji jedynymi kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania przez dokonującego sprzedaży spadkobiercę lub obdarowanego. Dodatkowo, do kosztów uzyskania przychodów będzie można zaliczyć kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Warto jednak pamiętać, że podatek od spadków i darowizn najczęściej w ogóle się nie pojawi w przypadku, kiedy nieruchomość otrzymywana jest od członka najbliższej rodziny.
 
Zwolnienie dochodu z opodatkowania
 

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują możliwość zwolnienia dochodu z opodatkowania. W takiej sytuacji, pomimo że pojawi się dochód – nie będzie on podlegał opodatkowaniu właśnie ze względu na zwolnienie. Obecnie obowiązujące przepisy zakładają zwolnienie z opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. W założeniu zatem zwolnienie dotyczy tych sytuacji, kiedy środki finansowe uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostają przeznaczone i wydatkowane przez podatnika na własne cele mieszkaniowe. Cele te zostały wymienione bezpośrednio w przepisach – ich katalog jest stosunkowo szeroki i obejmuje m.in. wydatki na wybudowanie lub nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego (stanowiącego odrębną nieruchomość), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ale także na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu na w/w cele. Nie są to oczywiście wszystkie dopuszczalne cele, ich pełny katalog znajduje się bezpośrednio w przepisach ustawy (art. 21 ust. 25-30).
 
Warunkiem zastosowania zwolnienia jest wydatkowanie przychodu na w/w cele nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Także w tym przypadku konieczne jest odpowiednie udokumentowanie wydatków. W przypadku, kiedy wydatki na własne cele mieszkaniowe będę równe lub wyższe od przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości, zwolnienie obejmie całość dochodu. Jeżeli wydatki te będą niższe od przychodu, wówczas zwolnieniu podlegać będzie jedynie część dochodu – proporcjonalna do udziału wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości. Przykładowo, jeśli podatnik osiągnie ze sprzedaży przychód w wysokości 100.000 zł, a na własne cele mieszkaniowe wydatkuje 75.000 zł, wówczas zwolnieniem objęte zostanie 0,75 części dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (gdyż udział wydatków w przychodzie wyniesie 0,75).
 
Warto zwrócić uwagę, że nie w każdym przypadku wydatkowanie nastąpi przed upływem terminu do złożenia deklaracji podatkowej. Konstrukcja zwolnienia zakłada możliwość wydatkowania po złożeniu deklaracji, w takim przypadku jednak w składanej deklaracji uwzględnia się wysokość prognozowanego zwolnienia. Trzeba mieć przy tym na względzie, że jeśli ostatecznie wydatkowanie nie nastąpi, nastąpi z przekroczeniem wskazanego wyżej 2-letniego terminu lub nastąpi w innej wysokości niż pierwotnie zadeklarowano – wówczas podatnik będzie zobowiązany do korekty deklaracji i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę (poza sytuacją, w której wydatkowane w terminie zostanie więcej środków niż zadeklarowano pierwotnie – wówczas możliwa jest korekta deklaracji oraz wystąpienie z wnioskiem o stwierdzenie i zwrot nadpłaty podatku).
 
Kończąc powyższe uwagi wskazać trzeba, że opisane zwolnienie ma zastosowanie do nieruchomości nabytych lub wybudowanych (przez sprzedającego) po 31 grudnia 2008 r. Pozostałe nieruchomości także mogą być przedmiotem zwolnień podatkowych, jednakże na zupełnie innych zasadach – określonych poprzednio obowiązującymi przepisami.
 
Opodatkowanie i obowiązki ewidencyjne
 
Dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu według 19% stawki podatku dochodowego od osób fizycznych.
 
W każdym przypadku, w którym sprzedaż nieruchomości spowoduje powstanie przychodu, na podatniku ciążyć będą obowiązki związane z wykazaniem transakcji oraz, ewentualnie, zapłatą podatku. Nawet bowiem jeśli nie powstanie obowiązek zapłaty podatku (np. z uwagi na możliwość skorzystania w pełnym zakresie ze zwolnienia albo z uwagi na nadwyżkę kosztów uzyskania przychodów nad osiągniętym przychodem ze sprzedaży), to i tak konieczne jest prawidłowe wykazanie sprzedaży w deklaracji podatkowej.
 
Przychody wykazuje się w osobnej deklaracji podatkowej, składanej do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego (po roku, w którym nastąpiła sprzedaż) – na formularzu PIT-39. W tej samej deklaracji wykazuje się również kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania. W powyższym terminie podatnicy obowiązani są również wpłacić kwotę podatku.
 
O czym jeszcze pamiętać
 
W każdym przypadku sprzedaży nieruchomości trzeba pilnować obowiązków dokumentacyjnych. Złożenie deklaracji podatkowej to nie wszystko – należy bowiem pamiętać, że organy podatkowe, aż do upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego, mają prawo do skontrolowania prawidłowości deklarowanego podatku. W przypadku takiej kontroli analizowane są przede wszystkim kwestie związane z prawidłowym rozliczeniem kosztów uzyskania przychodów oraz prawidłowym zastosowaniem i rozliczeniem ewentualnego zwolnienia. Z tego względu należy przechowywać wszystkie dokumenty mające wpływ na wielkość zobowiązania podatkowego aż do upływu terminu przedawnienia. Warto też pamiętać, że choć termin przedawnienia jest 5-letni, to liczy się go od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku. Ten zaś upływa w roku następnym po roku, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości. W efekcie, w niektórych przypadkach przedawnienie może nastąpić po upływie prawie 6 lat od daty transakcji sprzedaży.
 
Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych
 
W przypadku sprzedaży nieruchomości prywatnej powstaje także obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości. W tym przypadku jednak zobowiązanie podatkowe w każdym przypadku ciąży na kupującym nieruchomość. Warto dodać, że dla zbycia nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego – z tego względu w tym przypadku płatnikiem podatku jest notariusz sporządzający akt notarialny, który pobiera podatek od kupującego i odprowadza go na rachunek właściwego organu podatkowego.

Mateusz Latkowski


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.