Pozew o ustalenie prawa własności nieruchomości

Pozew o ustalenie prawa własności nieruchomości

05.03.2015    4237 odsłon

Wiele osób, które zwraca się do mnie z prośbą o pomoc w uregulowaniu stanu prawnego ich nieruchomości, oświadcza, że ich rodzina posiada działkę z dziada pradziada, że została ona zakupiona jeszcze przed wojną, ale żadne dokumenty własnościowe się nie zachowały. Ze strony Klientów pada pytanie, co w takiej sytuacji robić. Dodatkowo dodają, że gdzieś słyszeli, iż można żądać ustalenia przez Sąd prawa własności nieruchomości.

Problem dotyczący możliwości ustalenia prawa własności nieruchomości pojawił się na wokandzie sądowej już dość dawno, szczególnie wiele takich spraw prowadzono w okresie powojennym, głównie z uwagi na utratę przez właścicieli dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości.

W jednej z takich spraw Powód w pozwie domagał się ustalenia, że jest właścicielem nieruchomości rolnej w określonych granicach. Powód twierdził, że jego ojciec, a dziadek pozwanych obecnie nie żyjący, aktem notarialnym z 1898 r. podarował mu nieruchomość, której sprawa dotyczy i że od tego czasu jest jej bezspornym właścicielem i ma ją w swym posiadaniu. W czasie wojny powód utracił posiadany wypis aktu notarialnego, a nowego otrzymać nie może, wskutek zniszczenia odpowiednich ksiąg i dokumentów w sądzie, nie posiada więc dokumentu, stwierdzającego jego prawo własności. Nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej. Pozwani uznali powództwo i potwierdzili stan faktyczny przedstawiony przez powoda.

Sąd I instancji nie uwzględnił powództwa, Sąd rewizyjny przekazał zaś Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne: „Czy w trybie art. 3 k.p.c. dopuszczalne jest ustalenie prawa własności nieruchomości, gdy tytuł własności zaginął?”

W uzasadnieniu Sąd Wojewódzki wskazał, że w analogicznej jak powód sytuacji jest wiele osób, które w związku z wojną utraciły dowody własności nieruchomości, wobec czego przedstawione zagadnienie ma szersze znaczenie. Uzyskanie dowodu własności jest możliwe bądź w drodze wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia, bądź przez założenie księgi wieczystej (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 maja 1947 r. - Dz. U. 1947 r. Nr 45 poz. 235). Stwierdzenie zasiedzenia nie wchodzi w rachubę na rzecz właściciela, a postępowanie o założenie księgi wieczystej jest uciążliwe i kosztowne. Art. 3 k.p.c. wywodzi dalej Sąd Wojewódzki, dopuszcza ustalenie prawa, wymaga jednak wykazania interesu prawnego polegającego na dążeniu do zapobieżenia naruszeniu prawa. Taki interes właściciela w uzyskaniu dowodu własności nieruchomości jest niewątpliwy, jednak wobec tego, że pozwani w procesach o ustalenie prawa własności z reguły uznają powództwo, procesy te stają się fikcją i mogą prowadzić do nadużyć.

Sąd Najwyższy zauważył, co następuje.

Zagrożenie praw powoda, któremu ten chce zapobiec wytoczeniem na zasadzie art. 3 k.p.c. powództwa o ustalenie, musi być realne i pochodzić od osób, które powód w sprawie o ustalenie pozywa. Jeżeli „zagrożenie” nie pochodzi od pozwanych, po stronie tych pozwanych zachodzi brak legitymacji biernej w procesie o ustalenie, a powództwo przeciwko nim wytoczone nie jest zdolne zapobiec naruszeniu praw powoda, skoro zapadłe orzeczenie będzie skuteczne tylko między powodem a pozwanymi, nie będzie zaś miało żadnego znaczenia pomiędzy powodem a osobami trzecimi (art. 367 k.p.c.). Z tej przyczyny powództwo takie nie przedstawia dla powoda interesu prawnego w rozumieniu art. 3 k.p.c.

Ponieważ pozwani w niniejszym procesie w żaden sposób nie zagrażają prawom powoda do jego nieruchomości i nigdy nawet tych praw nie kwestionowali, co powód na rozprawie przed Sądem Najwyższym dodatkowo wyjaśnił, zachodził po ich stronie brak legitymacji biernej, co powinno było spowodować oddalenie powództwa.

[…]

Wyrok, który powód chciał w niniejszej sprawie uzyskać, byłby i tak ze względu na cel, który powód chce osiągnąć, bezprzedmiotowy. Powód zmierza do uzyskania dokumentu stwierdzającego jego prawo własności. Zapadły wyrok ustalający nie byłby takim dokumentem, skoro, jak to już wyżej wyjaśniono, skuteczny byłby tylko między stronami niniejszego sporu, nawet więc pozytywne rozstrzygnięcie niniejszej sprawy nie umożliwiałoby powodowi wykonania, nieuzasadnionego zresztą, żądania notariusza.

Przedstawione przez Sąd Wojewódzki zagadnienie nie mogło być, ze względu na jego wadliwe sformułowanie, rozstrzygnięte wprost. Z przytoczonych już wywodów wynika, że powództwo o ustalenie, że powód jest właścicielem nieruchomości, jest dopuszczalne, o ile powód ma realny interes w uzyskaniu takiego ustalenia przeciwko pozwanym (a nie w ogóle, jak to błędnie Sąd Wojewódzki w uzasadnieniu swego postanowienia przyjmuje), niezależnie od tego, czy dowód własności zaginął. Ta ostatnia okoliczność, może mieć co najwyżej wpływ na ocenę istnienia interesu prawnego powoda, jednakże istnienie dowodu nie musi wcale istnienia takiego interesu wykluczać.

Wyrok ustalający, że powód jest właścicielem nieruchomości jest skuteczny tylko przeciwko pozwanym (art. 367 k.p.c.), nie stanowi zatem, poza stosunkami z tymi pozwanymi dokumentu stwierdzającego prawo własności powoda do nieruchomości.

Konkludując teza orzeczenia Sadu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 1955 r. (sygn. akt II CR. 291/55) brzmi: dopuszczalne jest powództwo o ustalenie, że powód jest właścicielem nieruchomości (niezależnie od tego, czy dowód własności zaginął), jeżeli powód ma interes w uzyskaniu takiego ustalenia przeciwko pozwanemu. Wyrok taki jest skuteczny jedynie przeciwko pozwanemu i poza tym nie stanowi dokumentu stwierdzającego prawo własności powoda do nieruchomości.

Mimo upływu lat kwestia ustalenia prawa własności nieruchomości znów stała się przedmiotem zainteresowań sądów powszechnych. Przede wszystkim z problemem takim musiały się zmierzyć sądy warszawskie. Organy administracji – rozpoznając między innymi wnioski o ustalenie odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie dekretu Bieruta – wzywały spadkobierców dawnych właścicieli do wystąpienia do sądu powszechnego z powództwem o ustalenie prawa własności nieruchomości warszawskiej z uwagi na brak dokumentu potwierdzającego prawo własności nieruchomości na dzień 20 listopada 1945 r. (dzień później, tj. dnia 21 listopada 1945 r. wszedł w życie dekret Bieruta, na mocy którego wszystkie grunty na terenie ówczesnej Warszawy przeszły na własność Miasta). Warszawskie sądy cywilne oddalały jednak powództwa następców prawnych dawnych właścicieli nieruchomości warszawskich. Wyimki jednego z uzasadnień orzeczeń (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2009 r. sygn. akt I ACa 920/2008) przytaczam poniżej.

Wskazany jako podstawa prawna zaskarżonego wyroku art. 189 k.p.c., chociaż zamieszczony w Kodeksie postępowania cywilnego, ma w zakresie przesłanek warunkujących uwzględnienie powództwa, charakter materialnoprawny (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2001 r. IV CKN 326/2000 LexPolonica nr 388275, z dnia 27 czerwca 2001 r. II CKN 898/2000 LexPolonica nr 388302, z dnia 17 listopada 2000 r. V CKN 221/2000 LexPolonica nr 385515 oraz z dnia 19 kwietnia 2001 r. IV CKN 326/2000 LexPolonica nr 388275) i dlatego fakt jego naruszenia przez Sąd I instancji Sąd Apelacyjny wziął pod uwagę z urzędu w granicach zaskarżenia. Sąd Okręgowy dopuścił się naruszenia prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie art. 189 k.p.c., na skutek bezzasadnego uznania, iż powódce przysługuje interes prawny w ustaleniu, że nieruchomość położona w W., przy ulicy Z., dla której prowadzona była księga hipoteczna (zaginiona), obejmująca obecnie działki ewidencyjne numer 87, 88 i 145 cz. z obrębu (...) w dniu 20 listopada 1945 r. stanowiła własność K. P. w 55% i R. P. (dawniej R. P.) w 45%. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, iż powództwo o ustalenie nie może zmierzać do uzyskania dowodów, które miałyby zostać wykorzystane w innym postępowaniu. Pogląd taki wyraził Sąd Najwyższy m.in. w wyrokach z dnia 23 lutego 1999 r. I PKN 597/98 (OSNAPiUS 2000/8 poz. 301) i z dnia 14 stycznia 2000 r. II UKN 304/99 (OSNAPiUS 2001/10 poz. 355). W rozpoznawanej sprawie powódka w istocie wnosiła o ustalenie faktu prawotwórczego, tj. komu przysługiwało prawo własności przedmiotowej nieruchomości w dniu wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. 1945 r. Nr 50 poz. 279 z późn. zm.), a w konsekwencji komu przysługiwało uprawnienie do zgłoszenia wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej. Fakt prawotwórczy, jako przesłanka nabycia prawa do określonego świadczenia (prawa własności czasowej, a obecnie prawa użytkowania wieczystego), będzie musiał być ustalony w postępowaniu administracyjnym, nadal toczącym się na skutek wniosku złożonego przez zmarłego męża E. P. Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko prezentowane w doktrynie i orzecznictwie, że powództwo o ustalenie nie może prowadzić do samodzielnego ustalania uprawnień, jeżeli rozstrzygnięcie o nich jest nierozerwalnie związane z rozstrzyganiem określonych stosunków prawnych (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2001 r. III CZP 8/2001 OSNC 2001/10 poz. 146 i Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego, część pierwsza, tom 1 pod red. Tadeusza Erecińskiego, str. 465). Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie sąd powszechny, lecz organ administracji w postępowaniu o ustanowienie prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego) posiada kompetencję do ustalenia wskazanego powyżej faktu prawotwórczego. Okoliczność zaginięcia księgi hipotecznej oraz dokumentów, które stanowiły podstawę wpisów w niej prawa współwłasności spornej nieruchomości na rzecz K. P. w 55% i R. P (dawniej R. P.) w 45% (tj. oryginałów umów sprzedaży sporządzonych w formie aktów notarialnych lub ich odpisów) nie uniemożliwia organowi administracyjnemu ustalenia ich treści. Dowód taki może zostać przeprowadzony przy pomocy wszelkich środków dowodowych (por. odpowiednio wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2003 r. I CK 50/2002 LexPolonica nr 1826404). Wyrok ustalający, wydany na podstawie art. 189 k.p.c., tak jak i inne orzeczenia sądów stanowi dokument urzędowy (por. K. Knopek: Dokument w procesie cywilnym, Poznań 1993, str. 88-92). Podkreślić należy, iż wyrok ustalający prawo własności nieruchomości jest skuteczny tylko przeciwko pozwanemu i nie stanowi dokumentu stwierdzającego prawo własności (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 1955 r. II CR. 291/55 OSN 1955/IV poz. 90 i z dnia 25 marca 1953 r. II C. 107/53 OSN 1954/II poz. 38, E. Jefimko - Środki dowodowe w postępowaniu wieczystoksięgowym w razie zaginięcia lub zniszczenia dokumentów stwierdzających nabycie prawa własności nieruchomości - Przegląd Sądowy 2004/5 str. 115-121). Wyrok Sądu ustalający prawo własności nieruchomości nie może również stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej (por. A. Oleszko - Glosa do postanowienia Sądu Wojewódzkiego w Rzeszowie z dnia 14 maja 1991 r. I CR 174/91 Rejent 1991/3 str. 169 oraz Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 1988 r. III CRN 434/88 OSNCP 1991/1 poz. 12 oraz i artykuł pt. Wyrok sądowy jako podstawa wpisu do księgi wieczystej - Przegląd Sądowy 1993/5 str. 57). Oznacza to, iż powódka nie posiada interesu prawnego w wytoczeniu powództwa, co powinno skutkować jego oddaleniem.

Dodatkowo wskazać należy, że jakkolwiek istnienie interesu prawnego jest materialnoprawną przesłanką samego powództwa o ustalenie, to jednak - przede wszystkim - musi być równocześnie spełniona druga przesłanka, a mianowicie skierowanie go przeciwko podmiotowi prawa lub stosunku prawnego, które mają być według żądania pozwu ustalane. Powód w procesie o ustalenie musi udowodnić, iż ma interes prawny w skierowaniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, tj. osobie, która niekoniecznie będąc stroną stosunku prawnego lub prawa objętego petitum pozwu, pozostaje w takim związku z tym stosunkiem prawnym, że stwarza przynajmniej potencjalne zagrożenie prawnie chronionym interesom powoda (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1995 r. III CZP 176/95 OSNC 1996/3 poz. 41 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2000 r. I CKN 853/98 LexPolonica nr 381425). Musi to więc być podmiot, który istnienie tego prawa lub stosunku prawnego kwestionuje lub nawet je narusza, roszcząc sobie własne prawa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 r. I CKN 146/2001 LexPolonica nr 360041). Bierną legitymację procesową w sprawie o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa (art. 189 k.p.c.) ma - jak powszechnie przyjmuje się - osoba, która zaprzecza istnieniu prawa powoda. Dla przyjęcia, że osoba ta może być pozwaną, nie jest jednakże wystarczający sam fakt zaprzeczenia przez nią prawu, którego ustalenia domaga się strona powodowa. Zaprzeczenie to musi mianowicie pozostawać w związku z interesem prawnym, który ma powód w ustaleniu istnienia prawa, którego to ustalenia się domaga (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2000 r. I CKN 853/98 LexPolonica nr 381425). W okolicznościach rozpoznawanej sprawy brak jest podstaw do stwierdzenia, iż pozwane miasto stołeczne Warszawa w ogóle kwestionuje, iż nieruchomość położona w W., przy ulicy Z., dla której prowadzona była księga hipoteczna n (zaginiona), obejmująca obecnie działki ewidencyjne numer 87, 88 i 145 cz. z obrębu (...) w dniu 20 listopada 1945 r. stanowiła własność K. P. w 55% i R. P. (dawniej R. P.) w 45%. Przede wszystkim pozwane Miasto Stołeczne Warszawa jako osoba prawna nie istniało w dniu 20 listopada 1945 r. Nie jest także następcą Gminy Miasto Stołeczne Warszawa, która na podstawie przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. 1945 r. Nr 50 poz. 279 z późn. zm.) z dniem 21 listopada 1945 r. nabyła prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Pozwany nie rości sobie prawa własności do nieruchomości według stanu na dzień 20 listopada 1945 r. W konsekwencji nie posiada więc legitymacji biernej w procesie, co także stanowi podstawę do oddalenia powództwa.

Konkluzje

Po pierwsze – co do zasady – jest możliwe wytoczenie powództwa o ustalenie prawa własności nieruchomości w trybie art. 189 k.p.c. Strona wnosząca pozew musiałaby w takiej sytuacji jednak wykazać, że posiada interes prawny w wytoczeniu takiego powództwa. Ponadto pozew winien być skierowany przeciwko takiej osobie, która przynajmniej potencjalnie stwarza zagrożenie prawnie chronionym interesom powoda (czyli neguje tytuł prawny Powoda do konkretnej nieruchomości).

Po drugie – wyrok ustalający prawo własności nieruchomości nie zastępuje tytułu prawnego do nieruchomości, przykładowo decyzji administracyjnej, postanowienia zasiedzeniowego czy aktu notarialnego. Wyrok ustalający jest skuteczny tylko między stronami i nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej. Pozew o ustalenie prawa własności nieruchomości nie jest więc adekwatnym środkiem, mającym na celu regulację stanu prawnego nieruchomości.

Po trzecie – Organ administracji (rozpoznając przykładowo sprawę dekretową dotyczącą nieruchomości warszawskich) – w przypadku braku dokumentów poświadczających tytuł prawny do nieruchomości – nie może wzywać stron postępowania do wystąpienia do sądu powszechnego z powództwem o ustalenie prawa własności nieruchomości. Ustalenie komu przysługiwało prawo własności powinno zostać rozstrzygnięte – na podstawie wszelkich dostępnych Organowi dokumentów – w konkretnym postępowaniu administracyjnym.

Łukasz Papier


1Komentarze
2015-05-13 23:43 przez mrmr
a co w sytuacji gdy notariusz popełnił błąd w akcie notarialnym wpisując niewłaściwe numery działek(czytaj- cudze)?kancelarii już nie prowadzi a spadkobiorca nie żyje, jak w takiej sytuacji "naprawić" to co jest "zepsute"?


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.