Przeznaczenie nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne

Przeznaczenie nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne

05.05.2015    324 odsłon

Może na początku jeszcze raz przypomnę, iż zgodnie z art. 215 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przepisy dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do odszkodowania za dom jednorodzinny, jeżeli przeszedł on na własność państwa po 5 kwietnia 1958 r., oraz do działki, która przed dniem wejścia w życie dekretu mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po 5 kwietnia 1958 r.; w ramach przyznanego odszkodowania poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni mogą otrzymać w użytkowanie wieczyste działkę pod budowę domu jednorodzinnego.

Zatem aby było możliwe ustalenie odszkodowania za nieruchomości objęte działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy na podstawie powyższego przepisu, spełnione muszą zostać łącznie dwa warunki – działka, przed dniem wejścia w życie dekretu mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne oraz poprzedni właściciel lub jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. Dziś zajmę się tylko tą pierwszą przesłanką konieczną do ustalenia odszkodowania, a mianowicie przeznaczeniem nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Punktem odniesienia dla powyższego powinien być przede wszystkim Ogólny Plan Zabudowy Miasta Warszawy zatwierdzony przez Ministerstwo Robót Publicznych w 1931 r., który przewidywał w poszczególnych strefach zabudowę luźną, grupową, zwartą lub mieszaną, od 2 do 6 kondygnacji.

Początkowo organy rozpoznające wnioski o ustalenie odszkodowania prezentowały stanowisko, iż – przykładowo – jeśli przedmiotowy grunt był przeznaczony pod zabudowę zwartą 3-kondygnacyjną do 50% powierzchni zabudowania, to w takiej sytuacji brak było możliwości zabudowy działki domem jednorodzinnym, wobec czego nie można było uznać, że zaistniała przesłanka do przyznania odszkodowania z mocy art. 215 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Następnie jednak sądy administracyjne zmieniły linię wykładni omawianej przesłanki w takim kierunku, że liczba kondygnacji czy wskaźnik gęstości zabudowy ustalone w planie ogólnym z 1931 r. są tylko wielkościami maksymalnymi, które absolutnie nie wykluczają budowy obiektu niższego i o mniejszej gęstości zabudowy działki.

W wyroku z dnia 8 listopada 2007 r., sygn. akt I OSK 1487/2006, Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, co następuje.

W niniejszej sprawie plan zabudowy obowiązujący w dniu wejścia w życie dekretu o gruntach warszawskich przewidywał, że na terenie, na którym znajdowała się przedmiotowa nieruchomość, obowiązywała zabudowa zwarta o 3 kondygnacjach oraz 50% powierzchni zabudowy. Taki zapis planu w zestawieniu z definicją domu jednorodzinnego obowiązującą dzisiaj, choć nieznaną przed dniem wejścia w życie dekretu, wcale nie wyklucza możliwości zabudowy przedmiotowej nieruchomości domem jednorodzinnym przed dniem wejścia w życie dekretu. Wielkość domu jednorodzinnego przed dniem wejścia w życie dekretu nigdy nie była określona, a zależała tylko od potrzeb i możliwości jego właściciela, każde bowiem posłużenie się definicją dziś obowiązującą nie będzie adekwatne do ówczesnej sytuacji prawnej. Jednak mając powyższe na względzie (brak definicji w przepisach przeddekretowych), jak i obecnie obowiązującą dziś definicję (art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego) należy dojść do wniosku, że nawet ściśle trzymając się tej definicji, choć może ona być stosowana tylko pomocniczo, dom jednorodzinny z powodzeniem mieści się w planie zabudowy, obowiązującym dla ulicy (...) przed dniem wejścia w życie dekretu. Budynek bowiem miał zmieścić się tylko w wariancie zabudowy zwartej, do 3 kondygnacji i do 50% powierzchni zabudowy działki.

Na uwagę zasługuje również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 712/08, w którym stwierdzono, że użyte w art. 215 ust. 2 u.g.n. sformułowanie „mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne” oznacza potencjalną możliwość wzniesienia na przedmiotowej nieruchomości domu, który będzie zaspokajał potrzeby jednej rodziny.

W piśmiennictwie prawniczym podnosi się zaś przede wszystkim, iż taka wykładnia przedmiotowej przesłanki z art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zgodna z obowiązującym przed wojną rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej z 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, stanowiącym, że ogólne plany zabudowy obejmują podział miejscowości na strefy według sposobu zabudowania jedno- lub wielopiętrowego, zwartego, grupowego, luźnego lub mieszanego, ogniotrwałego lub nieogniotrwałego, gdy ten ostatni jest dopuszczalny, z określeniem najwyższej dopuszczalnej wysokości i gęstości zabudowania dla poszczególnych stref.

Utrwalone więc już orzecznictwo Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie i Naczelnego Sądu Administracyjnego prowadzi do objęcia zakresem przepisu art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami wszystkich nieruchomości przeznaczonych w przedwojennym planie na cele mieszkaniowe, albowiem wskazane w Ogólnym Planie Zabudowania m.st. Warszawy z 1931 r.  parametry były jedynie wielkościami maksymalnymi.

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.