Ustanowienie służebności w celu ocieplenia ściany budynku?

Ustanowienie służebności w celu ocieplenia ściany budynku?

21.05.2015    885 odsłon

Przy okazji przygotowywania różnych pism w sprawach nieruchomościowych często trafiam na jakieś fajne orzeczenia. Zawsze zapisuje sobie ich sygnatury albo drukuję, w wolnej chwili zaś zapoznaje się z ich treścią. Teraz przychodzi czas, żeby dzielić się nimi z moimi Czytelnikami :)
 
We wpisie z dnia 13 listopada 2014 r. pt. „Prace budowlane a wstęp na działkę sąsiednią” przedstawiałem Państwu tematykę dotyczącą możliwości wejścia na działkę sąsiednią celem wykonania robót budowlanych na swojej działce. Co jednak w przypadku, gdy ściana domu biegnie po granicy działki, a my chcemy dokonać jego ocieplenia? Takie ocieplenie będzie przecież „wychodzić” kilkanaście centymetrów na działkę sąsiada.
 
Z taką sytuacją zmierzył się w postanowieniu z dnia 6 grudnia 2012 r. (sygn. akt IV CSK 185/12) Sąd Najwyższy. Wnioskodawczynie wnosiły między innymi o ustanowienie służebności gruntowej czynnej o szerokości 15 cm wzdłuż ściany zachodniej określonego budynku. Sądy I i II instancji oddaliły żądanie Wnioskodawczyń. Sąd Najwyższy zważył zaś, co następuje:
 
Istota problemu występującego w niniejszej sprawie dotyczy tego, czy właściwą podstawą prawną dla wkroczenia w zakres prawa własności - w części, w której na skutek posadowienia budynków bezpośrednio przy linii granicznej wykonanie warstwy ocieplenia ściany zewnętrznej jednego z nich musi wiązać się z zajęciem sąsiedniej nieruchomości - są przepisy dotyczące służebności gruntowej (art. 285 i nast. k.c.). Służebność gruntowa może być ustanowiona tylko wtedy, gdy przyczynia się do zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej, chociażby w części. Zgodnie z art. 50 k.c. służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością, stanowiąc jej część składową. Konsekwentnie posiadacz nieruchomości władnącej jest uprawniony do posiadania związanych z nią służebności i odpowiednio nieruchomości służebnej w zakresie ograniczonym do jej rodzaju i treści (art. 352 k.c.). Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i piśmiennictwie ustawa nie ogranicza rodzaju możliwych służebności gruntowych. Decydują o tym indywidualne okoliczności, w tym potrzeby korzystania z jednej nieruchomości kosztem drugiej, mające na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej w całości lub w części. Służebność gruntowa czynna czyni zadość pewnym potrzebom nieruchomości o charakterze trwałym. Ich rodzaj i zakres wyznacza także układ stosunków społeczno-gospodarczych oraz postęp cywilizacji i techniki, powodujących że zakres obciążeń nieruchomości stale się poszerza. Bez wątpienia uzasadnia ustanowienie służebności gruntowej o ściśle oznaczonym zakresie potrzeba wykonania izolacji i ocieplenia ściany zewnętrznej budynku posadowionego na nieruchomości władnącej, połączona z pozostawieniem na elewacji ich warstw, umiejscowionych - w następstwie konieczności przekroczenia granicy - już na terenie nieruchomości sąsiedniej. Naniesienia takie będą skutkowały koniecznością korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej przez właściciela nieruchomości władnącej. Istota i funkcja służebności gruntowej przesądza o tym, że korzystanie takie może mieć charakter cząstkowy, jednak zawsze musi być ściśle określone. W interesie praworządności i ochrony interesów zainteresowanych leży, aby ustanowienie służebności wyprzedzało wykonanie robót budowlanych. Nie zasługują na akceptację wywody Sądu Okręgowego w części wskazującej na regulacje tzw. prawa sąsiedzkiego (art. 151 k.c.), jako właściwej alternatywnej podstawy prawnej. Między normami prawnymi regulującymi służebności gruntowe i roszczenia wynikające z przekroczenia granicy przy wnoszeniu budynku lub innego urządzenia nie zachodzi stosunek krzyżowania się, gdyż obejmują odmienne hipotezy, ponadto przyznają uprawnienia innym osobom. Nie można ponadto nie zauważyć, że właściciel nieruchomości, w granicach uprawnień wynikających z konstytucyjnie chronionego prawa własności, może skutecznie przeciwstawić się każdej czynności osoby trzeciej zmierzającej do jego naruszenia, dokonanej bez podstawy prawnej. Nie są przekonywające argumenty Sądu odwoławczego dotyczące oceny przesłanek zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej, gdyż wystarczające jest wykazanie decyzją administracyjną nakazu podjęcia oznaczonych robót zmierzających do poprawy stanu technicznego budynku. Oczywiste jest także, że wynik tych robót zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej, której część składową stanowi budynek, a wykonanie jego izolacji i ocieplenia należy kwalifikować, jako podjęte dla zaspokojenia potrzeb każdorazowego, a nie tylko obecnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, że usprawiedliwiona jest podstawa kasacyjna dotycząca naruszenia art. 285 § 1 i 2 k.c.
 
W ocenie Sądu Najwyższego jest więc możliwe ustanowienie służebności o ściśle oznaczonym zakresie w celu wykonania izolacji i ocieplenia ściany zewnętrznej budynku posadowionego na nieruchomości władnącej. Taką służebność można ustanowić bądź to w drodze umownej bądź też na skutek przeprowadzonego postępowania sądowego.

Łukasz Papier


0Komentarze


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.