Sprzedaż zasiedzianej nieruchomości?

Sprzedaż zasiedzianej nieruchomości?

09.06.2015    2744 odsłon

Wielokrotnie w różnych sytuacjach staram się tłumaczyć i wyjaśniać, dlaczego porządkowanie stanów prawnych nieruchomości jest tak ważne i dlaczego nie jest właściwe zwlekanie z dokonaniem czynności administracyjno-sądowych, prowadzących do uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Przestrogą dla „ociągających się” niech będzie poniższy wyrok Sądu Najwyższego :)

Punktem wyjścia dla dzisiejszego wpisu jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2013 r. (sygn. akt IV CSK 481/12) z następującą tezą: Rękojmia ksiąg wieczystych chroni osoby, które przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyły własność lub inne prawo rzeczowe, nawet jeśli w czasie poprzedzającym transakcję inny podmiot nabył prawo do zasiedzenia własności nieruchomości.

Stan faktyczny przedmiotowej sprawy w skrócie był następujący. Adam K. był wpisany w księdze wieczystej nieruchomości jako jej właściciel. W 1998 r. zawarta została umowa sprzedaży działki z Markiem G. i Beatą G. Przed dokonaniem czynności u notariusza przyszli nabywcy oglądali nieruchomość, zaś zbywca poinformował ich, że działka nie jest obciążona żadnym prawem. Po upływie 6 lat od sprzedaży nieruchomości Jerzy F. i Teresa F. wystąpili do sądu domagając się stwierdzenia, że nabyli prawo do działki poprzez zasiedzenie. Jak dowodzili, od kilkudziesięciu lat korzystają z nieruchomości uprawniając sporny grunt. Adam K. twierdził, że zezwolił im jedynie na sadzenie roślin na należącym do niego terenie, jednak sąd orzekł, że doszło do zasiedzenia prawa do nieruchomości przez małżonków F. z dniem 1 marca 1982 r., czyli przed dniem zawarcia umowy sprzedaży z małżonkami G.

Powyższe stało się przyczyną sporu, kto w rzeczywistości jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości, czy chronieni rękojmią ksiąg wieczystych małżonkowie G. czy małżonkowie F. Rozwikłanie konfliktu mogło nastąpić jedynie w drodze tzw. uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd Rejonowy stwierdził, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej w momencie kupna nieruchomości przez powodów był niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, ponieważ wpisany, jako właściciel W. K. od 1 marca 1982 r. nie był już właścicielem tej nieruchomości. Jej własność od tego dnia przysługiwała pozwanym, który prawo to zasiedzieli, ale nie ujawnili się w księdze wieczystej. Powodowie w ustalonych przez Sąd okolicznościach faktycznych mieli więc podstawy, aby sądzić, że nabywają własność nieruchomości od właściciela. Pozwani przyznali dobrą wiarę powodów, powoływali się jedynie wydanie przez sąd orzeczenia stwierdzającego nabycie przez nich własności tej nieruchomości w wyniku zasiedzenia po zawarciu przez powodów umowy z W. K. Sąd wskazał, że postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny i potwierdza jedynie, że z mocy prawa doszło do nabycia prawa będącego przedmiotem zasiedzenia z datą określoną w postanowieniu. Data wydania postanowienia stwierdzającego nabycie nieruchomości przez zasiedzenie zawsze więc będzie późniejsza od daty uzyskania w tej drodze własności. Sąd uznał, że pozwani byli właścicielami spornej nieruchomości od 1 marca 1982 r. do 29 stycznia 1998 r., kiedy jej własność nabyli powodowie na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą nieuprawnioną, ale ujawnioną, jako właściciel w księdze wieczystej. Nabycie przez powodów własności od W. K. było skuteczne, ponieważ objęte było ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sąd Okręgowy uchylił korzystny dla małżonków G. wyrok Sądu Rejonowego i stwierdził, że orzeczenie, w którym stwierdzono zasiedzenie powoduje wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Sąd Okręgowy uznał, że Sąd Rejonowy naruszył dyspozycję art. 172 k.c., ponieważ w stanie faktycznym sprawy prymat należało przyznać nabyciu własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Zdaniem Sądu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie może chronić nabywcy, który nabył nieruchomość od osoby, będącej jej pierwotnym właścicielem i figurującej, jako właściciel w księdze wieczystej, jeżeli osoba ta utraciła ex lege własność nieruchomości z mocy przepisów o zasiedzeniu. W takim wypadku, w ocenie Sądu, obowiązuje zasada, w myśl której osoba nie będąca właścicielem i nieuprawniona do rozporządzania nieruchomością nie może w drodze czynności prawnej przenieść skutecznie jej własności, choćby druga strona tej czynności była w dobrej wierze.

Sąd Najwyższy zważył zaś, co następuje:

Skarżący mają rację, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów. Przewidziana w art. 5 u.k.w.h. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej. Wyłącza działanie wywodzącej się z prawa rzymskiego zasady nemo plus iuris in alium transferze potest quam ipse habet, w imię ochrony zaufania do stanu prawnego ujawnionego w księgach wieczystych, jako rejestrze mającym zapewnić bezpieczeństwo obrotu i kredytu hipotecznego. Rękojmia gwarantuje, że nabycia w dobrej wierze prawa od osoby, która figuruje w księdze wieczystej, jako właściciel nie będzie można skutecznie zakwestionować z powodu nieprzysługiwania jej tego prawa. Przyczyny, dla których doszło do rozbieżności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem własności nieruchomości nie są istotne w świetle art. 5 u.k.w.h. W orzecznictwie i piśmiennictwie przed przemianami ustrojowymi z 1989 r. przyjmowano wprawdzie, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabycia od osoby wpisanej w księdze wieczystej, która utraciła własność na podstawie przepisów o reformie rolnej lub innych ustaw nacjonalizacyjnych, uzasadniając ten pogląd publicznym charakterem tych przepisów, obecnie jednak stanowisko to nie jest już podtrzymywane. Tego rodzaju zdarzenia prawne nie miały zresztą miejsca w rozpatrywanej sprawie. W piśmiennictwie nie budziła natomiast i nie budzi wątpliwości możliwość objęcia ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przypadku, w którym przyczyną niezgodności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym był upływu terminu zasiedzenia nieruchomości biegnącego przeciwko jej wpisanemu właścicielowi. Ta przyczyna niezgodności powoływana jest w literaturze, jako jedno z przykładowych zdarzeń prawnych prowadzących do rozbieżności między treścią zapisów w księdze a stanem rzeczywistym stwarzających podstawy do działania rękojmi. Sąd Okręgowy przypisał szczególny charakter, uzasadniający wzmożoną ochronę, nabyciu własności przez zasiedzenie. Tymczasem ten sposób nabycia własności poprzez wyzucie z tego prawa dotychczasowego właściciela w imię sankcjonowania utrwalonego stanu faktycznego nie wiąże się z żadnymi przesłankami prawnymi bądź moralnymi, zasługującymi na szczególne względy. Przeprowadzona przez Sąd Okręgowy wykładnia art. 5 u.k.w.h. uznana być musi za błędną.

Sąd odwoławczy uchybił też art. 10 § 1 u.k.w.h. uznając stanowczo, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej odpowiada stanowi rzeczywistemu nieruchomości. Skoro sposób nabycia własności przez pozwanych nie stanowi przeszkody do powoływania się przez powodów na przewidzianą w art. 5 u.k.w.h. ochronę nabycia własności od nieuprawnionego zbywcy ujawnionego w księdze wieczystej, jako właściciel, ocena czy roszczenie powodów wywiedzione z art. 10 § 1 u.k.w.h. jest uzasadnione, wymaga rozpatrzenia argumentacji, na której pozwani oparli apelację, a której Sąd Apelacyjny nie rozważył.

Sąd Najwyższy potwierdza więc, że osoby, które uzyskały prawo do zasiedzenia nieruchomości, powinny jak najszybciej przeprowadzić postępowanie zasiedzeniowe i wpisać się do księgo wieczystej, w przeciwnym bądź razie poprzedni właściciel, ale nadal figurujący w księdze, może ją sprzedać. Ochrona wynikająca z rękojmi ksiąg wieczystych jest bowiem silniejsza niż zasiedzenie.

Przy okazji omawiania powyższego wyroku warto jeszcze wspomnieć o jednym postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2003 r. (sygn. akt V CK 60/03) z następującą tezą: W postanowieniu stwierdzającym nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie sąd orzeka, kto w określonej chwili nabył jej własność, bez względu na to, czy nabywca jest właścicielem w chwili orzekania.

W powyższym postanowieniu Sąd Najwyższy uznał, iż stwierdzenie zasiedzenia ma ten skutek, że określa nowy stan prawny nieruchomości, poczynając od daty wskazanej w postanowieniu sądu, bez względu na skutki późniejszych zdarzeń, które ten stan mogą odmiennie kształtować. W postępowaniu o zasiedzenie sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza, kto nabył własność nieruchomości w określonej chwili, a tym samym, kto własność tę utracił, bez względu na to, czy w chwili orzekania nabywca zachował własność przedmiotu zasiedzenia. Każde późniejsze nabycie własności - niezależnie od podstawy prawnej - odbywa się jego kosztem. Nie do przyjęcia jest pogląd, że takie późniejsze nabycie nieruchomości, np. w drodze kupna i w zaufaniu do księgi wieczystej, odbiera zainteresowanemu prawo do żądania stwierdzenia zasiedzenia. Oznaczałoby to, że z upływem terminu otwierającego możliwość stwierdzenia zasiedzenia, a przed kolejną zmianą właściciela, nieruchomość nie stanowiła niczyjej własności. Takiego stanu rzeczy obowiązujące prawo nie przewiduje.

Co do nabycia własności nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej, to wymaga zauważenia, że okoliczność ta nie przesądza pozytywnego skutku umowy. W obecnym porządku prawnym nie ma wprawdzie odpowiednika art. 47 Pr.rzecz., w myśl którego, jeżeli w chwili zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomość była własnością osoby trzeciej z mocy przepisów o zasiedzeniu, nabywca może powołać się przeciwko tej osobie na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych tylko wtedy, gdy przed upływem roku od daty umowy zażąda oddania mu nieruchomości w posiadanie, niemniej -choćby ze względu na uregulowanie zawarte w art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h. - ten, kto nieruchomość zasiedział, bądź jego następca prawny nie jest pozbawiony możliwości kwestionowania skuteczności zbycia.

Gwoli wyjaśnienia, kilka słów jeszcze o przywołanym przez Sąd Najwyższy art. 47 dekretu z 1946 r. Prawo rzeczowe.

Stosownie do treści tego przepisu, jeżeli posiadacz zaniedbał ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, osoba trzecia zaś w dobrej wierze i odpłatnie nabyła w drodze czynności prawnej nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel w księdze wieczystej, to zasiedzenie było bezskuteczne wówczas, gdy nabywca w ciągu roku od daty zawarcia umowy zażądał wydania mu nieruchomości.

Jak podkreśla się w doktrynie, przepis art. 47 Prawa rzeczowego stanowił kompromisowe rozwiązanie konfliktów między osobami nabywającymi własność przez zasiedzenie i osobami nabywającymi to prawo w zaufaniu do księgi wieczystej. Artykuł 47 prawa rzeczowego w interesie nabywcy przez zasiedzenie ograniczał  bowiem rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kodeks cywilny nie zawiera odpowiednika tego przepisu. Obecnie obowiązujące przepisy rozstrzygają kolizję między prawem nabytym w drodze zasiedzenia, a prawem nabytym na mocy wspomnianej rękojmi bez żadnych ograniczeń na korzyść tego ostatniego prawa. Niezbędną przesłanką rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest jednak dobra wiara nabywcy. Zgodnie zaś z art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. Zawarty w art. 6 u.k.w.h. zwrot "z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości o rzeczywistym stanie prawnym, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 8 listopada 2011 r., sygn. akt I ACa 883/11). Nabywcy można więc przykładowo przypisać złą wiarą zwłaszcza wtedy, gdy wie o tym, że nieruchomość nie jest już, i to od dłuższego czasu, w posiadaniu osoby figurującej w charakterze właściciela w księdze wieczystej.

Przesłanie dzisiejszego wpisu: nie zwlekajmy z regulowaniem stanów prawnych nieruchomości, upływ czasu może bowiem działać na naszą niekorzyść :)

Łukasz Papier


1Komentarze
2015-10-16 23:28 przez Kaś
B. Fajny i pomocny artykuł


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.