Usytuowanie budynków a służebność drogi koniecznej

Usytuowanie budynków a służebność drogi koniecznej

27.03.2014    487 odsłon

Zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej reguluje art. 145 Kodeksu cywilnego. Stosownie do treści § 1 art. 145 k.c.,  jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności (§ 2 art. 145 k.c.). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (§ 3 art. 145 k.c.).

Mimo wielu wypowiedzi Sądu Najwyższego, sądów powszechnych i przedstawicieli doktryny odnośnie art. 145 Kodeksu cywilnego, a także jego poprzednika, czyli art. 33 Prawa rzeczowego, temat ten wciąż przewija się na wokandach sądowych, a sądy w dalszym ciągu zastanawiają się co oznacza sfomułowanie „brak odpowiedniego dostępu do drogi”.

Generalnie Kodeks cywilny gwarantuje właścicielowi każdej nieruchomości dostęp do drogi publicznej. Jeżeli nieruchomość, a nawet należące do niej budynki gospodarskie go nie mają, jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli drogi koniecznej.

Przyjmuje się, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jeśli nie można z tej drogi korzystać w zakresie koniecznym do prawidłowego sposobu użytkowania tej nieruchomości. Użytkowanie nieruchomości jest prawidłowe, gdy odpowiada jej charakterowi (właściwości gleby, wielkości), jej otoczeniu i gdy sposób użytkowania jej jest racjonalny. Przy ocenie prawidłowego sposobu użytkowania nieruchomości chodzi nie tylko o dotychczasowe użytkowanie, lecz także o to, czy w ogóle określone używanie nieruchomości pozwala uznać za konieczne posiadanie dostępu do drogi publicznej.

Czy można ustanowić służebność drogi koniecznej, gdy nieruchomość ma jakikolwiek dostęp do drogi?

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wypracowano przede wszystkim dwa kryteria, których łączne spełnienie pozwalało uznać, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w wypadku, gdy dostęp w ogóle istnieje. Po pierwsze, gdy suma kosztów wykonania i utrzymania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez którą droga ta ma prowadzić oraz po wtóre, gdy zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej przewyższałoby uszczerbek gruntów, przez które droga ma prowadzić. W ocenie Sądu Najwyższego, w przypadku gdy istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do prawidłowego użytku zamiast ustanowienia służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie dostępu do drogi publicznej byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów (sygn. akt I CK 552/03).

Przechodząc stricte do zagadnienia służebności drogi koniecznej dla nieruchomości, która została źle zagospodarowana, to należy na wstępie zauważyć, że wprawdzie art. 145 k.c. rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.).

Jeśli nieruchomość jest położona przy drodze publicznej o takim statusie, że można na nią swobodnie wjeżdżać po ewentualnym przygotowaniu stosownych urządzeń drogowych, to wykluczone jest obciążanie nieruchomości sąsiednich służebnościami mającymi zapewnić dostęp do dróg publicznych takim częściom nieruchomości, które są w stosunku do drogi publicznej położone niekorzystnie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że art. 145 § 1 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności drogowe dla właściciela wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich (dojście, dojazd), lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie zaś łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości (np. przez przeniesienie frontu budynku na drugą stronę) należy do właściciela nieruchomości.

Odstąpienie od powyższych zasad jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy (IV CSK 34/2012).

Przy rozważaniu dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej umożliwiającej dojazd przez nieruchomości sąsiednie do części nieruchomości położonej za budynkiem postawionym na całej jej szerokości trzeba rozważyć, kiedy i w jaki sposób powstała nieruchomość, na rzecz której służebność ma być ustanowiona i nieruchomość, z obciążeniem której służebność ma powstać oraz kto, i kiedy wzniósł na nieruchomości budynek przegradzający dostęp do jakiejś jej części (IV CSK 34/2012).

Należy również zauważyć, że Sąd nie zawsze ustanowi drogę konieczną w wariancie, który jest najbardziej korzystny dla nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Przykładowo w sprawie o sygn. akt IV CSK 423/12 Sąd Najwyższy stwierdził, że nie można ustanowić drogi koniecznej, która zajmowałaby powierzchnię zbliżoną do 1/3 działki, przebiegając przez teren dużo bardziej atrakcyjny, wartościowy, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony nie tylko pod rolniczą przestrzeń produkcyjną, ale też w części pod zabudowę. Przy ustanowieniu drogi koniecznej trzeba zaś mieć na uwadze wzajemne interesy stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przechodzić. Jeśli szkoda grożąca właścicielowi nieruchomości, mającej zostać obciążoną drogą konieczną, jest większa niż korzyści, które uzyska żądający drogi, to nie można orzec ustanowienia drogi koniecznej.

Podsumowując, służebność drogi koniecznej ma służyć funkcji prawa własności nieruchomości określanej jako korzystanie z niej, uzasadnione jest więc twierdzenie, że w art. 145 § 1 k.c. chodzi o korzystanie z całości, a nie tylko pewnej części nieruchomości. Dlatego ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga wpierw rozstrzygnięcia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie, skoro wykonywanie jednego z nich ma być ograniczone. Na właścicielu nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich spoczywa obowiązek korzystania z tego dostępu, a jeżeli jest to potrzebne – przystosowania go do własnych potrzeb, to znaczy uczynienia go dostępem „odpowiednim”. Ustalenie, czy dostęp jest „odpowiedni” jest kwestią stanu faktycznego i jego oceny przez sąd. Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje właścicielowi nieruchomości przylegającej do drogi publicznej, który tak zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie możliwość dojazdu do dalej od drogi położonych części tej nieruchomości. Art. 145 k.c. bowiem nie przewiduje takiego roszczenia w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają tylko z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na które służebność miałaby być ustanowiona. W takiej sytuacji roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, nie chodzi tu bowiem o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, lecz o łatwiejsze korzystanie z nich, którego zorganizowanie należy do właściciela nieruchomości.

Zainteresowanym polecam następujące orzeczenia Sądu Najwyższego: IV CSK 423/12, IV CSK 34/12, I CK 552/2003, III CR 195/62, III CRN 125/74. III CKN 609/97.
 

Łukasz Papier


0Komentarze


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.