Zakup nieruchomości obciążonej prawem dożywocia

27.05.2014    3465 odsłon

Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy przez nabywającego dożywotniego utrzymania, które najczęściej polega na przyjęciu zbywcy jako domownika, dostarczeniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnieniu mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Umowy takie najczęściej są zawierane między osobami bliskimi, spokrewnionymi, które mieszkają razem na danej nieruchomości, tworząc tzw. dużą rodzinę.

Z powodu różnych sytuacji życiowych, osoba, której przekazano taką nieruchomość w zamian za dożywocie, może chcieć ją sprzedać. Jakie są konsekwencje zakupu „nieruchomości z lokatorem”?

Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie ogranicza właściciela w możliwości dokonywania rozporządzeń przedmiotem jego własności. Bardzo często prawo dożywocia nie jest również wpisane w dziale III księgi wieczystej danej nieruchomości. W prawie polskim nie panuje bowiem zasada wpisu do księgi wieczystej, przeniesienie własności nieruchomości (co do zasady) oraz ustanowienie prawa dożywocia nie wymagają wpisu do księgi wieczystej. Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), jednakże wpis do księgi wieczystej nie jest konieczny, aby prawo to było skuteczne wobec osób trzecich, albowiem zapewnia to już odpowiednie stosowanie przepisów o prawach rzeczowych ograniczonych.

Zawsze więc, gdy kupujemy nieruchomość, zwłaszcza na terenach wiejskich, warto prosić o akt notarialny, na podstawie którego kupujący nabył przedmiotową nieruchomość. Należy pamiętać, że mimo iż prawo dożywocia nie jest wpisane w księdze wieczystej, nie oznacza to, że ono nie istnieje. W tym miejscu warto również zauważyć, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwku prawu dożywocia (art. 7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Przede wszystkim kupujący musi jednak pamiętać, iż w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, staje się on z mocy prawa podmiotem obowiązków odpowiadających prawu dożywocia, wstępuje w miejsce uprzedniego właściciela będącego kontrahentem dożywotnika. Nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za wszystkie świadczenia objęte prawem dożywocia. To więc nabywca będzie teraz obowiązany dostarczyć wyżywienia dożywotnikowi czy też pomagać mu w chorobie.

Co może zrobić dożywotnik (czyli osoba uprawniona do wyżej opisanych świadczeń) po sprzedaży nieruchomości?

Z powodu samego zbycia nieruchomości dożywotnik może żądać przed sądem zamiany prawa dożywocia na rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Zamiany na rentę nie może żądać jednak osoba, która kupiła taką nieruchomość. Przesłanką żądania jest wyłącznie fakt zbycia nieruchomości, trudno wymagać bowiem od dożywotnika, ażeby pozostawał w bliskiej styczności z nabywcą, który może być dla niego osobą całkowicie obcą.

Jedynie zaś w przypadku, gdy między dożywotnikiem i osobą, która kupiła nieruchomość od osoby zobowiązanej, wytworzyły się z jakichkolwiek powodów takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, każda z nich może żądać, ażeby sąd zamienił wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Mimo więc, że nieruchomości obciążone prawem dożywocia można kupić po bardzo atrakcyjnej cenie, nabywca musi się liczyć z obowiązkiem świadczeń składających się na prawo dożywocia, które najczęściej trzeba będzie wykonywać na rzecz osoby zupełnie obcej. Jeżeli z różnych względów jesteśmy jednak bardzo zainteresowani zakupem danej nieruchomości, lecz nie chcemy mieszkać z obcą osobą i wykonywać danych świadczeń z prawa dożywocia, to można również próbować, ażeby przed podpisaniem umowy sprzedaży doszło do zamiany prawa dożywocia na rentę w trybie umownym (czyli między dożywotnikiem a osobą, która chce zbyć nieruchomość). Wprawdzie forma taka nie wynika wprost z przepisów, ale jest dopuszczalna zgodnie z ogólną zasadą swobody umów. W takim jednak przypadku cena takiej nieruchomości będzie odpowiadać cenom rynkowym, albowiem to zbywca będzie musiał płacić dożywotnikowi rentę. Na marginesie warto również zauważyć, że dożywotnik może także zrzec się prawa dożywocia (art. 246 i art. 910 § 1 in fine k.c., patrz orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1984 r., III UZP 22/84 oraz z dnia 17 kwietnia 1984 r., III UZP 14/84).

Łukasz Papier


Popularne tagi dekret Bieruta, grunty warszawskie, odszkodowanie, podatek od spadków i darowizn, podatek od zasiedzenia, podział nieruchomości, uwłaszczenie, wywłaszczenie, zasiedzenie, zniesienie współwłasności
OK
Na naszej stronie stosujemy pliki cookies. Więcej w Polityce Prywatności.